中国房价现状和预测探究20100906.docVIP

PAGE PAGE 7 研究性学习小论文 中国房价现状与未来走势探 究 班 级：高二（12）班 小组人员： 中国房价现状与未来走势探究 1998年房改以来，尤其是近几年以来，中国各地的房价都出现了很大的涨幅，大多数地区的房价涨了几倍，有的地区的涨幅甚至达到了十倍以上。买不起、住房难，已成为一大社会问题。房价居高不下，原因何在？未来走势如何？有何措施？我兴趣小组特对此进行探究。 一、原因探究 资料分析 根据有关统计资料，就现状论房价和收入比例来说，一般国家房价是家庭年平均收入的4-6倍，中国最大已经达20倍以上了。以北京为例，3000—15000元人民币的月薪处处可见，然而收入主要用于支付租房或还贷。中国房价飙升失控原因，众说纷纭。 我们小组收集了关于房价的大量资料，其大致可以分如下几类：一、国家住房政策规划不足，摸着石头过河，把关乎民生的住房完全交给市场，市场失灵； 二、地方政府追求GDP快速增长，把房地产作为支柱产业，地方财政收入过分依赖房地产收入；三、银行贷款政策和房屋预售制度，以及国内低利率和国际上对人民币升值预期，导致流动性过剩；四、中国的人口基数大和城镇化进程，需求大，开工以及交房供应不足，供求关系失衡；五、以开发商为代表的利益集团，处在原始资本积累阶段，缺乏社会责任，急功近利，是房价飙升直接推手。 分析收集到相关资料，结合多方观点，房价为什么会这么高呢？我们研究小组提出以下看法： 1．市场供不应求 中国的人口数量与结构决定着住房高增长的需求：中国的人口数量的增长让中国不得不进行大规模的住房生产。中国的人口结构也决定着家庭分裂的速度。中国的城市家庭新增户数从2000年的约700多万户上升到2008年的约1100多万户。而每年市场化竣工的住房大约只有500多万套，仅能满足不到一半新增家庭的需求。随着城市化进程加快，农民持续增收，导致大量人口迁入城镇，造成住房紧张的局面，导致房产市场供不应求，使得房价飙升。如果不能加大投资与供给，长期的供不应求现象无法缓解。 2．银行竞争下的贷款开放 工、中、建、农四大银行和许多股份制银行独立运营，贷款市场竞争激烈，再上房屋的预售制度，给了许多“空手套白狼”的开发商可乘之机。例如开放商用500万开发房子，然后把售价提升，再把这个开发中的房子按他的售价标准抵押从另一个银行再贷款2000万，再用其中的1000万开发一套售价更高的房子来找第三家银行抵押贷款4000万元。于是，这个开发商就利用了这一漏洞，使之成为一个滚雪球的疯狂贷款模式。这样，开发商关注的就不是房子卖不卖的出去，而是房价得高。 3．中国的传统文化 中国人对房子的情结太重。中国人的传统观念是“先成家，后立业”。这家，说的是家庭，还有自己的房子。一家人即使团聚在一起，如果不是在自己的房子一起过，也称不上是“家庭”，永远觉得是在漂泊。无房子不成家，这就是中国人对房子的依赖。许多80后要结婚， “长辈首付、自己还贷”购房状况，屡见不鲜。地产商自然看破这点，无论房价怎么高，也不愁房子卖不出去。 专家学者“房价上涨论” 在房产火暴时期，很多专家学者撰文或发表言论抛出房价将大涨、连续上涨、绝不会跌的观点。为房产既得利益者摇旗呐喊，说什么 “房价将持续上涨”、“北京房价五年将翻番”、“上海房价将达到30万元一平方”等等。表面看来,他们的说法在过去几年的时间段内似乎得到了印证。事实上，这些言论恰恰是导致房价疯涨的重要因素之一：忽悠令消费者、投资者变得盲目、失去理智；上涨论令政府的决策偏向于稳定房价；上涨论令房产开发商有了捂盘囤地、哄抬房价的勇气和信心；可以说房价上涨论推波助澜，令中国房市发展到疯狂地地步。 各种舆论手段和升值效应使得人不得不买房子。现状是论房价和收入比例，中国已经是20倍以上了。对于如此乱象，香港著名经济学家郎咸平作出以下判断：在中国这样一个发展中国家，以不断的以通货膨胀和改革手段来换取经济的发展，中国99%的白领及其家庭即将面临破产。 郎教授的惊人之言，让我们豁然开朗——房产泡沫危害竟然如此之大。 函数建模 房价与地方GDP有关，一些地方政府为了提高GDP而并不抑制房价，事实是否是这样呢？（以下数据摘自百度文库） 成都市2001—2010房价与GDP数据表 年份 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 平均房价(元/平米) 1900 2000 2100 2600 3100 3500 4200 4900 5000 7000 GDP（亿元） 1500 1700 1800 2000 2400 2750 3350 4000 4500 5000 据以上数据2001-2010成都市GDP关于房价的函数图像呈