项目调研与管理特点.docVIP

PAGE 第一章　项目调研及管理特点 第一节　项目调研 针对此次招标人的招标事项，我司本着实事求是的工作原则，委派江西分公司人员对招标主体、招标内容进行周密、细致、客观的市场调研，以作为此次投标的客观依据。 一、调研原则、时间、对象及方式 1、坚持客观性、针对性、实操性相结合的原则； 2、调研时间：2006年1月—2月； 3、调研对象： ①江西奥园物业管理项目联系人； ②销售代理公司相关人员； ③江西奥园施工人员； ④南昌市市相关政府职能部门工作人员。 4、调研方式： ①实地调查； ②当面访问； ③资料收集； ④其它方式。 5、数据资料来源： 南昌市市物业管理相关法规； 南昌市市相关政府主管部门统计资料； 招标人所公布的项目相关资料数据； 二、调研内容 (一)准业主情况估计 年龄层次：预计未来业主人群的年龄段主要集中在25-40岁之间，当然也会有一部分比较有身份、经济实力的退休老人，他们都是“热爱运动、追崇健康”，为江西奥园连锁经营的核心宣传“运动就在家门口”及核心内容“科学运动、健康生活”所吸引并产生共鸣。他们有一定经济收入、专业技术知识、社会身份和文化品味，并且喜爱体育运动； 知识水平：文化层次结构居中上。 家庭构成：多为三口之家。 业主结构：本地业主为主，部分市外投资者。 投资目的：居住，投资置业。 经济基础：家庭年收入主要集中在3—5万元之间，基础相对较好。 业主需求：在对小区的配套设施需求中，社区建设设施配套将排在第一位，同时由于小区交通、购物配套不够方便，他们将关注出行和日常购物的便利性，对公交配套、超市、医院及幼儿园需求会比较强烈。 根据我公司预测，白领人士及经济宽松型人士将会成为江西奥园的主流置业者，这类人士置业除考虑价格因素外，更看重的是社区的生活素质。他们不仅注重楼盘的安全管理、硬件配套及周边环境，而且更看重物业管理服务的内涵及切身的感受。他们将关注以下几个方面的需求： 1、健康文化服务 除提供基础的物业管理服务外，物业管理服务还应针对江西奥园提供有特色的，以健康为主题内容的社区文化服务，以满足居民的需求，符合江西奥园物业管理服务文化的定位。 2、个性化服务 准业主不但注重楼盘的硬件配套设施和周边环境，同样看中物业管理服务的深度和内涵。物业公司要为业主提供诸如代购机票、代请保姆、传真、复印等个性化的服务需要。 3、服务的高效、便捷 除提供物业管理服务的本身外，还应注重服务的高效、方便与便捷。因此，物业公司除了要在在服务内容上尽可能地丰富化以外，还要在提供服务的速度与质量方面做足功夫。所以提供24小时“一站式”服务是物业公司必须要做的工作。 4、尊贵的服务体验 据预测，准业主将以白领居多，其中可能还不乏社会成功人士，因此服务不但要有特色，还要提供尊贵的服务和满足业主精神需求的服务。这就要求物业公司人员在服务意识、服务语言应用等方面满足客户的需求。 (二)相关物业收费情况调查 1、该区域部分楼盘管理费收取标准 项目 总建㎡ 电话 物业公司 物管费 元/㎡·月 绿地山庄 占地1700亩 42万㎡ 上海科瑞 1.3 丰源淳和 40万 KFS自管 丰安 0.7-0.8 南昌居住主题公园 130万 KFS自管 多层0.7；高层/别墅1.3 九里象湖城 62万 江西平海（KFS自管） 多层0.8-0.9；高层1.1-1.2 平安·象湖风情 60万 未定 未定 贵都国际花城 36万 江西龙腾思宇 0.45 大湖之都 110万 深圳恒基 多层0.65 高层1.2 别墅1.5 2、南昌较高档住宅物业管理费收取情况一览表 序号 项目 总建㎡ 物业公司 物管费 元/㎡·月 1 万科四季花城 90万㎡ 万科物业 多层0.85元/㎡ 2 南昌居住主题公园 130万㎡ KFS自管 多层0.7 高层/别墅1.3 3 九里象湖城 62万㎡ 江西平海 （KFS自管） 多层0.8-0.9 高层1.1-1.2 4 大湖之都 110万㎡ 深圳恒基 多层0.65 高层1.2 别墅1.5 5 万达星城 100万㎡ 万达物管 多层：0.85元/㎡ 小高层：1.2元/㎡ 6 垣茂国际华城 50万㎡ 美国帮魏理仕物业公司 管理费1.5元/㎡ 7 红谷春天 50万㎡ 福田物业 0．8元/平米 (三)南昌市市物业管理市场调研 1、政策环境 为推动南昌市物业管理的发展，南昌市物业管理主管部门正不断采取措施规范物业管理企业的行为，推动物业管理市场健康发展。2003年11月，南昌市成立了物业管理协会，加强了物业管理企业与行业主管部门的沟通与联系。2004年又相继出台了《南昌市物业管理招投标工作暂行规定》、《南昌市物业服务收费管理实施办法》、等物业管理法规，加大了行业内各主体活动的规范化程度。去年，南昌市物业管理协会又代表该协会75家会员单位郑重向社会承诺：率先在