2011年佛山市禅桂写字楼市场-调研报告.docVIP

2011 年 佛山市禅桂写字楼市场调研报告 一、禅桂写字楼市场容量 1、佛山中心组团写字楼市场现状概述 早年佛山写字楼的发展远远跟不上市场的需求，中低档次的写字楼和商住楼长期混杂在市场，较高的空置率也使得写字楼的租金一直处于“低位运行”。高档次写字楼的缺乏与佛山企业的形象、产业升级的之间矛盾，一直制约着佛山写字楼的整体档次、销售价格和租赁价格的提升。在城市不断发展中，佛山写字楼得到了重新的定位。千灯湖金融服务区的启动、广东都市型产业基地11大项目的动工、季华路·总部第一街的打造、三旧改造的推进、广佛地铁的开通、东平新城“强核心”地位的确立等规划利好和城市建设，都为佛山中心城区写字楼的发展提供了广阔的空间。2010年是佛山写字楼实现跨越式发展的一年，卓远国际、金海广场和九鼎金融中心这三大季华路的“明星”的亮相，佛山没有“超甲级”写字楼的时代宣告终结，佛山写字楼市场尤其是禅桂中心组团在住宅市场“调控之冬”的大环境下，展示出“炎炎夏日”的火爆，高端写字楼的购买和租赁市场异常活跃（成交量、 成交价格和租赁价格持续平稳走高）佛山写字楼市场在这一年实现了由“蚕 蛹”到“蝴蝶”的美丽蜕变。 2、禅桂中心组团写字楼市场容量 2007-2010年禅桂写字楼市场容量 年份 新增面积(万m2) 成交面积(万m2) 2007 2.7 1.74 2008 7.94 6.50 2009 3.05 2.65 2010 24.24 19.17 合计 37.93 30.06 数据来源：禅城区房地产交易所和南海区建设局 禅桂部分写字楼项目出售和自持物业的比例 项目 出售物业面积 自持物业面积 出售和自持的比例 卓远国际 14130.27 16412.55 0.86：1 金海广场 26044.96 11236.83 2.32：1 九鼎金融 26448.17 17425.90 1.52：1 数据来源：禅城区房地产交易所和南海区建设局 从上表可以看出，2007-2009年前禅桂写字楼发展得很不成熟，每年新增面积不超过8万㎡，2007年新增供应量甚至仅有2.7万㎡，而成交面积每年也只维持在1-6万㎡左右。2010年随着卓远国际商务大厦、金海广场、九鼎金融中心的出现，直接拉升了禅桂写字楼的年供需量，新增面积和成交面积接近20万㎡。由于部分开发商会将写字楼部分楼层作为自持物业，所以才会出现2007-2010年之间禅桂写字楼新增面积的总量大于成交面积约9万㎡的假性“供大于求”的现象。总体来说，近年来禅桂写字楼市场基本供需平衡，而随着广佛同城化进程的推进、经济的快速发展以及产业的“升级换代”，佛山市场对写字楼的需求将进一步加大。 3、禅桂中心组团写字楼历年租赁情况 早期佛山的写字楼项目主要是集中分布在以祖庙为中心的商圈内以及季华五路沿线，随着百花广场、发展大厦、金融广场、经华大厦等一批写字楼产品陆续出现，市场供应量也急剧上升。这个时期写字楼以销售为主，招租也都是以写字楼的小业主“各自为政”，加之写字楼的设计理念落后、配套匮乏、物业管理水平低、写字楼的替代品商住楼长期充斥市场等一系列因素的影响，禅桂两地的写字楼项目出租率长期不足， 市场出现了供大于求的现象，租金水平一直处于20-40元/㎡·月（不含管理费） 的低水平，致使后期新的写字楼项目一直开发较少。 近年来，佛山经济的飞速发展以及城市转型和产业转型的加速给予了写字 楼市场更大和更高的发展空间，天安一号、广东都市型产业基地、金海广场、卓远国际等一批创新型和中高端的写字楼在 2007 年以后集体涌现。伴随着写字楼项目硬件和软件的“升级”，租金也水涨船高，目前禅桂两地的高端写字楼项目的租金已经达到70-80元/㎡·月（不含管理费）的水平。尽管租金水平有了较大的提高，但是写字楼“素质”的提高，却吸引了大批本地、外地的新兴中小企业以及大中型金融类企业和其他行业企业总部进驻，整体市场空置率不断下降。 4、禅桂中心组团写字楼历年销售量价关系 2007-2010年禅城写字楼的供需量总体呈现一个上升的趋势。其中 2007年由于佛山环球国际广场的出现，使得该年的新增面积为 2.7 万㎡，2008、2009年除了岭南大厦、卓远国际等开盘外，鲜有写字楼的供应致使供需量的“萎靡不振” ；由于目前开发商倾向于销售一部分单位换取足够的流动资金，余下的单位自己持有出租以获得稳定的现金收益， 从而导致2007-2010年以来成交面积一直低于新增面积。其中，2008年受到宏观经济环境的影响，成交量为近年来的最低点，仅有 0.55 万㎡。2010 年，金海广场、九鼎金融中心、卓远国际等高端写字楼良好的销售情况， 促使总体供需量的强劲反弹， 成交均价也冲破 “万” 字头， 为 11849 元/㎡，环比上涨 30.58%，涨幅水平甚至超过了住宅！ 目前，桂城