宁乡仁福财富中心可行性研究报告.docVIP

PAGE PAGE 23 宁乡仁福财富中心房地产 可 行 性 研 究 报 告 公司名称：湖南财院房地产评估咨询有限公司 组长：周江南 组员：彭瑶、易雅玲 庄慧婷、曾汝霞 目录 目录 2 1 项目总论 ６ 1.1 项目背景 ６ 1.2 项目概况 9 1.3 结论与建议 11 2 项目建设背景及必要性 １4 2.1 项目背景 １4 2.2 建设的必要性 １4 3 市场分析与预测 １8 3.1 项目所在区域环境分析 １8 3.2 项目所在区域房地产市场现状与趋势分许 20 3.3 周边竞争楼盘分析 23 3.4 项目SWOT分析 24 3.5 商品房销售价格分析与预测 26 4 建设规模与建设方案 28 4.1 工程概况 28 4.2 建设内容、建设规模 28 4.3 建设方案 29 5 场址选择 30 5.1 项目位置 30 5.2 建设条件 30 5.3 选址合理性分析 32 6 工程建设方案 33 6.1 总平面布置 33 6.2 建筑设计 34 6.3 结构设计 35 6.4 供配电工程 37 6.5 弱点工程 38 6.6 给排水工程 38 6.7 燃气工程 40 6.8消防工程 41 6.9道路绿化工程 41 7 节能方案 43 7.1 项目合理用能标准和节能设计规范 43 7.2 项目能源消耗种类和数量及能源使用分布情况 44 7.3 节能措施 45 8 环境影响评价 48 8.1 评价依据 48 8.2 建设场地环境现状 48 8.3 环境影响分析 48 8.4 环境保护措施 49 8.5 环境影响评价结论 50 9 劳动安全卫生与消防 51 9.1 劳动安全措施方案 51 9.2 消防措施与设施 51 10 组织机构与人力资源配置 52 11 招投标方案 53 11.1 招标范围 53 11.2 招标情况说明 53 11.3 招标组织形式与招标方式 53 12 项目实施进度 55 13 投资估算与资金筹措 56 13.1 投资估算 56 13.2 资金使用计划 59 13.3 资金筹措 59 14 财务评价 60 14.1评价依据 60 14.2 经营收入估算 60 14.3 总成本费用估算 60 14.4 财务费用估算 60 14.5 不确定性分析 61 15 风险分析 62 15.1 项目风险因素识别 62 15.2项目风险评估 64 15.3 防范和降低风险的措施 66 16 社会评价 67 16.1 项目对社会的影响分析 67 16.2 项目与社会的互适性分析 68 16.3 社会风险分析 68 16.4 社会评价结论 69 17 结论与建议 70 17.1结论 70 17.2 建议 71 附表 73 1 项目总论 1.1 项目背景 1.1.1 项目名称 宁乡县仁福财富中心规划 1.1.2项目建设单位 宁乡县城市建设投资开发有限公司 （1）公司简介 宁乡县城市建设投资开发有限公司成立于2000年8月18日，注册资金2亿元，是经县委、县政府批准成立的国有独资公司，代表政府经营管理城市建设资金和国有城建资产，是城建项目的投融资主体、代表政府垄断开发经营县城规划范围内土地的经济实体和依据现代企业制度运作的企业法人。 （2）公司规模 2013年6月，成功组建集团公司，公司设董事会、监事会、经理会，设一室七科，下辖（控股）5家子公司。目前初步发展成为以基础设施建设为主，融政府垄断性资源经营、房地产开发、保障房建设、旅游开发等于一体的大型国有复合型独资公司。 （3）公司人员 公司共有各类人员258人，其中在职在编人员80人；大专以上学历153人；中级以上职称27人；平均年龄36岁。 （4）公司资金 公司注册资本2亿元，总资产105.73亿元， （5）公司架构 董事会 董事会 办公室 人力资源科 财务科 监事会 经理会 监察审计科 投融资管理科 子公司 征地拆迁科 金湖公司 物管科 安全保卫科 同兴公司 开元公司 御园公司 1.1.3可行性研究报告编制单位 湖南财院房地产评估咨询有限公司 1.1.4可行性研究报告编制依据 （1）《长沙市总体规划》（2）《长沙市规划若干强制性内容的暂行规定》（3）《长沙市规划管理条例》及《技术规定》（4）《长沙市城市房地产开发经营管理条例》（5）《建筑工程交通设计及停车场调协标准》（6）《城市道路绿化规划及设计规范》(7)《中华人民共和国特权法》(8)《中华人民共和国城乡规划法》(9)《人民共和国城市房地产管理法》(10)《中华人民共和国国土地管理法》(11)《中华人民共和国城市规划法》(12)国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）(13)建设部《房地产开发经济评价方法》(14)《投资项目可行性研究指南》(15)《投资项目可行性研究指南》(16)同类项目开发