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西昌市物业管理行业存在的问题及对策 【摘要】西昌市物业管理服务起步较晚，从起步以来，在改善居民生活环境、提高城市管理水平、扩大就业和再就业等方面起到了积极而重要的作用。随着房地产业迅猛发展，物业管理服务不断进步，但仍存在一些不容忽视的问题。 【关键词】西昌市；物业管理；问题；对策 中图分类号：c29文献标识码：a 文章编号： 1西昌物业管理行业存在的问题 1.1对物业管理的重要性认识不足，市场发育不成熟 一方面，物业企业缺乏政府政策性指导。没有充分认识到物业管理在城市管理中的作用，仅仅将其视为实现住宅商品化的辅助手段。主管部门、社区及职能部门职责不清，物业属地管理原则未得到很好落实，重复管理，推诿现象时有发生。专业管理人员少，工作疲于应付，专业学习培训不够、政策、法律水平不高，工作指导不强。政策研究、指导不够，缺乏一套能充分体现西昌物业管理服务实际的系统配套的法规和工作规范。另一方面，受社会传统观念、经济、消费、物业管理服务水平不高等多种因素的影响，对市场经济条件下的物业管理服务认识不足，收费难、质价不符现象成为制约西昌市物业市场进一步发展的瓶颈。业主与开发建设单位、业主委员会、物业服务公司的矛盾突出。 1.2相关主体关系不明确，矛盾突出 物业管理涉及业主之间的关系，涉及业主、物业服务企业、建设单位之间的关系，也涉及业主委员会与其他组织的关系。西昌物业管理服务中，单个业主的利益与业主共同利益的平衡，房屋质量的责任，共同部位、共同设施设备的利用与收益的归属，物业管理服务的质量，专项维修资金的使用等都是容易出现纠纷的热点问题。根源在于相关主体关系不明确，人们对责权利的界定不清晰。 1.3物管企业规模小，服务内容单一 截至2011年底，西昌市共有物业管理企业16家，多数企业规模小，注册资金只有几万元，有的甚至更低，提供的服务项目少，如打扫卫生、治安服务等。 1.4新建小区物业管理设施不配套，旧居民区物业管理严重滞后 新建和在建住宅小区共用配套设施不全，存在着垃圾站点、公厕、公共停车棚、电子监控等公用配套设施没有按标准规划设计落实到位的问题。仅有约70%的物业管理小区设有电子监控，20%的小区修建有公厕。物业管理公共停车棚（场）配套不到位，造成物业服务难以实施，同时严重损害了业主的合法利益，也增加了物业服务工作的难度。旧居民区普遍存在基础设施陈旧，既缺乏物业管理用房等配套设施，又缺乏住宅专项维修资金。存在水、电没有分表到户现象，常常因停水、停电、房屋损坏无人、无钱维修。 1.5物业服务费偏低，物业企业生存艰难。 相关调查显示，西昌80%以上物业服务项目的收费在每平方米0.50元以下， 2010年全市有6家企业趋于亏损，有4家刚刚进入新开发楼盘、矛盾较少的物管企业盈利。目前实行小区管理的业主中，能主动自觉交纳服务费的业主约占60%，30%经过催讨能陆续收齐，但有10%的业主催讨无果，因各种理由欠费不交。 2.6业主委员会不健全，业主对物业的作用和认识不全面 物业行业管理协会没有建立，不能有效地协调好政府与物业企业之间的关系、物业企业与企业之间的关系、物业企业与业主之间的关系；也不能及时组织物业企业的学习与交流活动，以提升物业企业的服务水平和管理能力。西昌市有近60%的物业还没有建立业主委员会，多数业主对物业法律法规不熟悉，对物业企业的服务内容和服务功能不了解，往往把房地产开发商的责任和物业服务功能混同，业主与物业企业之间存在一些纠分和矛盾；有一些的业主甚至以各种非正当理由拒交物业服务费用。物业管理的对象是房产，但服务对象是人，造成了许多社会问题交织在一起，及其复杂。很多业主与物业发生矛盾，一些问题在具体操作过程中超出了物业管理部门的权限，光靠物业管理和业主委员会不能很好的解决，还需要社会各部门的协调配合，许多小区在物管、业主委员会、相关部门这几方面的沟通还亟待完善、加强。 1.7物业企业的从业人员综合素质有待提高。 物业管理从业人员存在服务态度和服务能力低、素质差、缺乏物业服务行业专业管理知识和经验等问题主要表现在：一是年龄偏大，多数人员的年龄在35－50岁之间，女性的平均年龄在40岁左右，男性的年龄在50岁左右；二是文化程度偏低，大部分从业人员的文化程度在高中以下，其中小学、初中文化程度的占80％左右；三是女性占多数，目前从事物业服务的女性占65％左右，男性占35％左右。西昌物业行业缺乏对物业服务人才、管理人才和专业技术人才的评定、评审和培训机制，无法为物业企业输送合格的管理人才和服务人才。 2对规范西昌物业管理的几点建议 2.1进一步完善规章制度，规范物业服务行为 建议相关职