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第一章 房地产法概述 第一节 房地产及房地产业 一、房地产及房地产业的概念 房地产：指房产和地产的总称，是房产和地产的结合休。房地产是不动产的重要组成部分。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地表、地下和空间；房产是指建筑在土地上的各种房屋。 房地产业概念及其性质：是从事房地产开发、经营、管理、服务的行业。属于第三产业 二、房地产的特征 1、区位固定性，又叫不可移动性。 2、异质性。指每宗房地产都具有不同的特点。相当于民法上的特定物。 3、稀缺性。 4、耐久性。 5、保值性或增值性。 三、房地产业在国民经济中的地位和作用 1、是国民经济的基础产业 2、是国民经济的先导产业 能促进建筑业、建材工业、金融业、第三产业的全面发展。和50多个产业相联系。房地产业的产值每增加“1”，就能促进相关产业产值增加“1.5-2”。 3、房地产业是国民经济的支柱产业 许多国家房地产投资占固定资产投资的30%以上，英国房地产价值占该国总财富的73%，美国占75%，是国家财富的基础。我国2007年成交2.9万亿。 4、有利于促进人民生活水平的提高 第二节 我国房地产存在问题 一、商品房价格过高。 二、供给与需求不匹配。大户型和高档住宅供大于求，工薪阶层买不到合适的住房。 三、大量资金涌入房地产。99年以来，房地产每年保持了30%的增长速度，投资回报率高，家电、电力、石油、电信等行业大量资金涌入。 四、产业集中度低。 商品房价格过高的原因 1、人民生活水平提高，住房需求量加大。 2、城市化速度加快，大量的农村人口涌入城市。 3、土地供应量紧缩，土地价格增长过快。 4、开发商屯积土地和房源，追求高利润。 5、抄房现象严重，人为导致房价上升。 相应措施：1、严格控制大户型和别墅建设，鼓励开发小户型；90/70政策，90平方以下占新开发商品房的70% 2、适当增加土地供应量； 3、税收控制，营业税和个人所得税。 4、严惩不法房地产商，打击土地屯积行为。 5、收紧银根，紧缩信贷政策，提高贷款利率。 6、加大廉租房、经济适用房的建设力度，解决中小收入者的住房问题。 第三节 房地产概念和调整对象 一、房地产法概念 房地产法是调整房地产活动（开发、经营、管理、服务）的法律规范的总称。有广义和狭义之分，广义指调整房地产法经济关系的全部法律规范的总称，包括《物权法》、《土地管理法》、《房地产管理法》等。狭义仅指《中华人民共和国房地产管理法》 二、房地产法的调整对象 包括房地产行政治法律关系和民事法律关系。前者不平等，后者平等主体关系。调整房地产运行全过程，包括开发、经营、管理和服务过程。 一、行政法律关系包括： 1、土地利用和房屋建设规划关系 2、土地使用和房地产开发建设审批关系 3、土地征用关系 4、房地产市场主体管理关系 5、房地产市场秩序管理关系 二、民事法律关系包括 1、房屋拆迁中拆迁中拆迁人和被拆迁人的关系 2、房地产开发过程委托设计、工程发包关系 3、房地产转让、租赁、抵押、交换、赠与关系 4、房地产相邻关系 5、房地产维修和物业管理关系 三、房地产法和物权法的关系 在物权法未制定以前相当于物权法。物权法制定后房地产法中的民事部分大多为物权法所采纳，且不得与物权法抵触。两者区别： 1、主体不同：物权法律关系主体间是平等的，而房地产法律关系间地位有平等的也有不平等关系。 2、调整对象不同：物权法调整横向关系，该关系发生在商品流通领域；房地产调整既有横向也有纵向关系，该关系发生在商品领域或生产领域 3、调整方法不同：物权法遵循平等、自愿、等价、有偿原则，大多是任意规范，依民事诉讼方式保护，而房地产法有时并不遵循等价有偿原则，有很多强制性规范，除民事诉讼外，可以行政诉讼或复议。 第二章 房地产权属制度 第一节 房地产权利和权属 一、房地产物权概述 自物权—所有权 建设用地使用权 土地承包经营权 用益物权 宅基地使用权 地役权 物权 他物权：