PPT-某著名地产策划公司2008年厦门圣地亚哥近阶段营销策略报告(60页)-地产策划.pptVIP

湖叠墅依托“建发”及“圣地亚哥”品牌有一定的竞争优势，但较大的建筑面积导致的高总价可能会抑制竞争 从地段、资源角度，湖叠墅与其他项目不存在直接的竞争关系 购买别墅的客户较之公寓客户更加关注总价 市场定位 项目 大溪地 芗鹭·温泉人家 丽水云天 圣地亚哥 开发商 筼筜东区联合房地产开发有限公司 富濠(龙海)建设开发有限公司 诚毅 建发 ★★★ ★ ★★ ★★★★★ 项目品牌 项目小，接近尾盘 较少推广 目前处于项目二期 一期入伙，二期热销 ★ ★ ★★★ ★★★★ 地段 紧邻同安老城区，周边配套成熟 角美镇，位置较偏 同安汀溪水库自然森林风景保护区 厦漳交界，周边为工业区，背山面海 ★★★ ★ ★ ★★ 景观资源 叠加别墅位于小区内围，无法直接享受沿溪景观资源 温泉入户，叠加别墅景观资源较缺乏 温泉入户，自身园林规划和水库景观资源 位于小区中心，临湖望山 ★★★ ★★ ★★ ★★ 户型面积 180-240㎡ 220 ㎡左右 160-300 ㎡ 218-300㎡ ★★ ★★ ★ ★ 价位 均价8500元/㎡ ，总价约在150万-190万之间 目前均价6400元/㎡ ，总价约在130-150万之间 近期将会推出 ？ ★★ ★★ ★★ 与接近区域叠拼别墅相比,湖叠墅综合优势较明显（1、2层户型比较） 市场上叠拼别墅的产品比较少，目前湖叠墅可以参照比较的主要是处于同区域的芗鹭·温泉人家 市场定位 项目 圣地亚哥 芗鹭·温泉人家 面积 218-243㎡ 210-218㎡ 户型 五房两厅三卫 三房两厅三卫 优劣势比较 优点：1、五房比三房户型实用率更高 2、南北庭院与小区绿化融为一体，部分户型可享受湖景资源 3、主要空间基本朝南，较舒适 缺点：独立空间略显拥挤 与接近区域叠拼别墅相比,湖叠墅综合优势较明显,但总面积略大,可能会导致总价偏高（3、4、5层户型比较） 项目 圣地亚哥 芗鹭·温泉人家 面积 296-315㎡ 212㎡ 户型 五房三厅四卫 三房两厅三卫 优劣势比较 优点：1、设有入户花园 2、客厅挑高设计，尽显气派 3、顶层为主卧和露台，超大主卧设独立书房和卫生间，体现尊贵感 4、带电梯 缺点：1、面积过大，影响总价竞争力 2、赠送面积少 市场定位 受市场环境及PX项目影响，湖叠墅目前的有效蓄客量较少，需要进一步蓄客 到目前为止，湖叠墅的有效蓄客量仅有91组，其中意向较强的A类客户为9组（尚未进一步摸底） 蓄客情况 客户关注要点： 大多数客户关注的主要是沿湖的几套湖叠墅； 客户认可的是建发品牌和社区品质； 客户仍较关注PX项目； 核心策略：线下低价快速分批走量 推售策略 推 售 策 略 价格策略 推广策略 展示策略 活动策略 客户策略 湖叠墅以线下推广为主，确保公寓推广的主导性； 分两批推售，保证内部稀缺性营造；首批选取中间两栋相对景观资源受限的产品先期入市； 适度低价开盘，确保过渡性产品的快速走量，缓解项目全年的销售压力；后期视销售情况再适度上调； 首批推售 低价快速走量，根据户型面积、景观资源，拉大价差，从而实现对客户意向的分流 价格策略1：低价开盘（6800元/㎡起价），提升性价比，快速走量； 价格策略2： 根据控制总价的原则，降低大户型单价，提高小户型单价； 价格策略3： 根据景观资源优劣，拉大东边沿湖户型和未临湖户型之间价差； 价格策略 价格（元/㎡） 西侧 中间 沿湖 9000 7500 7300 最高价 最低价 线上低调，线下把握 推广策略 线上低调，不做大推广 湖叠墅不做重大线上推广，结合二期公寓推售及相应营销活动进行推广，阶段营销重心仍为公寓推售； 不做集中式开盘，避免销售受阻时市场不良信息（如PX）影响整体项目； 根据蓄客量，对湖叠墅进行分批内部认购 线下把握，重点突破 通过直邮、短信等渠道，直接传播项目信息（如样板房开放、推介会、内部认购及周末活动等），渗透项目卖点，维系客户持续关注度 线下挖掘，充分挖具备一定购买力的公寓客户升级认购湖叠墅； 保证足够长的蓄客时间，通过价格测试，寻找最合适的客户； 适度销控，加大客户紧近感，结合短期促销，促成销售； 展示形象高于公寓，注重细节品质 湖叠墅模型展示区的到位，在别墅模型的周边建议适当增加一些图片展示，加强整个模型区的展示效果 湖叠墅接待区与公寓接待区的分区，建议将公寓接待区设于售楼处大门左侧，湖叠墅接待区设于之前的收款区位置 展示策略 样板房周边景观展示的细节到位 强化湖叠墅的独立性与私密性 增加人文景观小品 看房通道的导示系统（区别于公寓样板房的导示系统） 湖叠墅清水房展示