20110425咸丰新城项目策略思考.ppt

以商业为核心的城市综合体案例分析 项目占地61万平方米，总建筑面积约150万平方米。地块毗邻长江，由长江二桥的引桥分隔为各处东西的A、B两片，规划净用地面积719亩。其中 A地块——以办公、餐饮、娱乐、零售为主，包括一幢250米高的标志性建筑； B地块——以住宅为主，辅以小区商业配套设施。 案例研究 以商业为核心的城市综合体案例分析 案例研究 武汉天地跟上海新天地是相仿的，以一个商业区为中心，对住宅进行高端定位。 其一期御江苑以高出武汉同期价格水平高调入市，其产品均为100平米-140平米的精装大户，正对的人群为武汉高端客户群。 支撑点： 1、绝佳的地段 2、成熟的商业环境（沿江商业） 3、江景资源 以商业为核心的城市综合体案例分析 一期 二期 三期 上下两层街道 酒店 所有商业为瑞安持有，不对外销售。商业部分全部进行对外招商。 案例研究 一期： 建筑面积16257㎡， 2007年9月试营业 二期： 建筑面积10985㎡ 2008年7月完工 三期： 建筑面积20215㎡ 2009年6月完工 以商业为核心的城市综合体案例分析 商业街经营种类： 1、餐饮 主要以巴适等特色餐饮为主 2、零售 主要以家纺、家居、饰品为主 3、休闲娱乐 以V12酒吧等类型为主 商业街定位： 以餐饮娱乐为主，与沿江商业向呼应 案例研究 以商业为核心的城市综合体案例分析 案例研究 武汉天地操作思路 基本策略： 1、住宅前期形象宣传与商业招商同期进行； 2、以住宅的高端客户群来作为其商业的支撑，以商业来提升住宅的配套价值 操盘思路： 第一步：将御江苑一期住宅以高端产品形象高调推向市场 第二步：在住宅推广的同时对商业一期进行招商 第三步：商业街一期先期开始试营业 第四步：御江苑一期在试营业后一个月正是开盘销售 武汉天地操盘特点归纳： 本案可借鉴的 以商业为核心的城市综合体案例分析 案例研究 1、前期在项目开发、招商、推广等方面占用大量资金，如果资金实力不强将很难操作。 2、前期的推广主要以住宅的高端形象为主，利用其地段优势、高端客户群优势进行商业招商。 4、利用其商业配套资源来作为其高端住宅的有力支持。 3、通过打造高端的住宅产品形象来为其商业招商服务。 与世界城相似 项目属性界定 项目核心问题 项目应选择怎么样的开发模式？ 本体分析 开发模式研判 解读城市 项目印象 城市综合体模式 操盘思考 开发时序与营销节奏思考 商业规划思考 咸丰县主城区大型城市综合体项目 项目目标 案例研究 房地产市场分析 开发节奏的把控是成功开发、实现盈利的关键 产品多元化，理性创新，用展示营造社区氛围 采用较高的立意或原型，拔高形象，营造生活理念 低价启动，小步快跑，价格逐渐提升，以快速回现 立达晟的基本目标： 立意 创新 盈利 回现 项目操盘思考 本项目终极目标： 名利双收 四方共赢 名 创立咸丰标志性现代都市建筑群 全方位提升开发商作为城市建设者的标杆作用 利 项目在保障利润前提下顺利销售 实现项目招商销售利润最大化 项目操盘思考 开发节奏与营销节奏的思考 2.43万平米 11层和18层住宅 1.5万平米 18层酒店和3层商业 3400平米 3层商业 2.89万平米 11、18层住宅 1600平米商业 8.34万平米 4栋18层住宅 3栋32层住宅 3000平米商业 6.7万平米 11层和18层住宅 5500平米商业 1.3万平米 三层纯商业 总体规划格局 开发时序和营销节奏思考 商业与住宅的基本调性 开发时序和营销节奏思考 以商业提升住宅溢价 以住宅反补商业经营 招商与销售关系思考 成功的招商直接关系项目整体收益实现 成功的招商能有力地保障与促进商业的销售 成功的招商能有力的推动住宅的销售 招商是必要的，也是实现收益最大化所必需的。 把握的原则： 招商先行， 样板企业或主力店签定意向入驻协议后，开始进行商业推售 开发时序和营销节奏思考 开发节奏与推售节奏建议 结合项目商业、住宅的规划现状，我司建议： 住宅 ： 高调入市，吸引关注； 商业 ： 招商先行，树立标杆 ； 以点连线 全面突破 第一步：先利用住宅高开策略，树立高端市场形象，吸引关注，此为“点”。 第二步：以近20万方的住宅作为消费基础进行招商，此为“连线”。 第三步：商业一举奠定高端项目形象后，可拉升带动住宅产品，并形成后期溢价。 开发时序和营销节奏思考 开发节奏与推售节奏建议 开发时序和营销节奏思考 一期 8万平米 二期 7.16万平米 三期 8.34万平米 分期建议一 基本想法： 1、通过一期住宅的推广销售