大陆房地产行业探究.pdfVIP

产业专题 2008 年 7 月 大陆房地产行业研究 研究员：刘斌 —调整将继续进行 I. 结论 自 07 年 10 月以来的全国房地产市场调整目前仍在继续，各地成交 依然清淡，珠三角房价已暂时趋于稳定，成交略有放大，北京、上 海成交维持低迷，市场博弈加剧。 大陆幅员辽阔，经济发展水平不均衡，房地产市场区域性较强，北 京、上海、深圳构成国内第一类高房价城市；杭州、厦门、青岛地 处发达省份的旅游城市构成第二类高房价城市；主要省会城市构成 第三类城市；其余构成第四类城市。四类城市中，第一类、第二类 城市房价较贵，而三、四类城市相对合理。 国内第一类城市未来的发展方向为纽约、伦敦、东京等城市，通过 与纽约的房地产市场现状相比，我们认为第一类城市的房价整体偏 高，有一定的调整空间，未来随着城市规模和基础设施以及公共交 通的持续发展，大多数居民将居住在城郊区域，且此区域房价也将 基本与居民收入相匹配。 考虑到自住需求者的实际购买能力和金融支持的程度，我们认为第 一类城市房价收入的合理值应在 6~8 倍左右，目前有所偏高，未来 可能在 2 年左右回归合理位置，房价可能下跌 10％～20 ％。因此第 一类城市房地产市场短期仍将维持目前的博弈状态，在博弈过程中 将完成价量的平衡，再次回到正常轨迹。 第二类城市也将维持调整态势，调整周期与第一类城市相当，从目 前的状况来看，第二类城市所处区域经济有显著放缓趋势，因此我 们预计第二类城市房价调整幅度或将超过第一类城市；对于绝大部 分第三、第四类城市，我们认为也会随着一、二类城市陷入调整而 有所调整，但幅度和周期并不会完全同步于一、二线城市，个体城 市差异较大。 主流房地产公司现金流相对充裕，足够其持续经营所用，出现现金 流断裂的概率很小；中小地产公司现金流状况总体较紧张，少量企 业存在现金流断裂的可能性。 综合以上各因素，短线来看不是投资地产股的好时机，我们给予行 业中性的投资评级；中长线来看，以反周期操作的理念去理解，目 前正处房地产行业正处下降通道，公司股价已反映大部分不利因素， 安全边际凸显，且随着大盘持续下跌，系统性风险也正在逐步释放， 第四季度或将将是战略投资地产股的好时机。建议重点关注万科 A/B （000002/200002 ）、招商地产/招商局 B （000024/200024 ）、金