商业地产ppt11.ppt

为何要了解商业业态 先商业后地产（运营年的前提） 项目与商户定位（吻合、互补、替代） 价值链合理构建（专业化分工的前提） 内容大纲 业态划分标准 业态理论及影响 常见业态简介 我国业态变化 商业业态划分标准（12+5） 目标顾客 商品结构 服务功能 商店选址 商圈范围 商店规模 店堂设施 经营方式 组合变化：食杂店、便利店、折扣店、超市、大型超市、仓储式会员店、百货店、专业店、专卖店、家居建材店、购物中心、工厂直销中心 商业业态的演化规律 手风琴定律； 零售轮转理论； 自然淘汰理论； 业态变革的一般条件； 业态变革的一般条件 顾客拉动； 生产推动； 竞争启动； 百货业态特征 采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式； 商品结构为种类齐全、少批量、高毛利，以经营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主； 采取定价销售，可以退货，有导购、餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，服务功能齐全； 选址在城市繁华区、交通要道； 商圈范围大，一般以流动人口为主要销售对象； 商店规模大，在5000平方米以上； 商店设施豪华，店堂典雅、明快； 目标顾客为中高档消费者和追求时尚的人； 百货发展及业态细分化 工业革命、城市化、人文思想、悠闲阶层 开放之后的增长与98百货倒闭年； 2003年回暖，目前势头增长超过超市； 南京市场不同的定位：中央、新百、金鹰国际、东方、大洋百货 判断定位的着眼点：客单价、品牌 国内（客户）：太平洋、百盛、新世界、西武、王府井、银泰、大洋、大商、中央…… 01超级市场（标准超市） 采取自选销售方式，出入口分设，结算在出口处的收银机处统一进行； 商品以包装食品、生鲜食品和日常生活用品为主，满足消费者日常生活必需品需求为主； 选址在居民区、交通要道、商业区； 商圈范围较窄，以居民为主要销售对象； 商店面积在500平方米以上； 目标顾客以居民为主； 02大型综合超市（大卖场） 采取自选销售方式和连锁经营方式； 商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发； 设有与商店营业面积相适应的停车场； 目标顾客为购物频率高的居民； 商圈范围较大； 商店营业面积一般在2500平方米以上（依城市大小不同）； 选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。 03便利店 以开架自选为主，结算在出口处的收银机处统一进行，可采取连锁经营方式； 商品结构特点明显，有即时消费性、小容量、应急性等； 营业时间长，一般在16h以上，甚至24h，终年无休日； 选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地； 商圈范围窄小，一般设定在居民徒步购物5—10分钟到达的范围内； 商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高； 店堂明快、清洁、货架丰满； 目标顾客主要为居民、单身者、年轻人。80％的顾客为有目的的购买； 经营实行信息系统化，开展单品管理； 便利店的商品价格略高于一般零售业态的商品价格。 04仓储商店（与资料不同） 选址：城乡结合部的交通要道。 商圈与目标顾客：辐射半径5公理以上，目标顾客以中小零售店、餐饮店、集团购买和流动顾客为主。 营业面积： 营业面积6000平方米以上。 商品（经营）结构：以大众化衣、食、用品为主，自有品牌占相当部分，商品品种在4000种左右，实行低价、批量销售。???????????????????????? 商品售卖方式：自选销售，出入口分设，在收银台统一结算。 服务功能：设相当于营业面积的停车场。 管理信息系统：程度较高并对顾客实行会员制管理。 从苏果业态看超市细分化 苏果购物广场（大卖场） 苏果社区店（折衷） 苏果生活超市(标超) 苏果便利店 苏果好的便利 苏果平价店（不成熟的表现） 引进大卖场的不同定位 休闲之都：成都的差异； 北京家乐福与沃尔玛的差异； 如何看大卖场的不同定位？ 价格带观察（与百货的差异） 一个小分类中至少一个超低价为单品，且是市场上最便宜的，并有合理品质。很多消费者尤为在乎价格。（体现价格形象） 中间价位50%以上。至少有一个高价位单品——小分类中佼佼者， 例：飞利浦照明 （体现品质形象） 在许多小分类中有可能超市OEM产品或最好价格的商品—定制商品（包销商品） 结构数 价格带 价格区 单品比较 开始选择 同一小分类单品应充分满足价位分布要求，中间价位为主兼顾高、低价位。 大型超市附着商店业态规划分析 大型超市的位置设置； 动线规划； 零售商店的形状、进深、大小、开间； 商户分类及避免重复性； 租金水平分析 实地案例 专业店（苏宁、新华书店） 选址：市、区级商业中心以及百货店、购物中心内。