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广州中央酒店广场项目写字楼及商场部分市场研究与发展初步思路成果报告二零零九年一月二十三日 致：广州海航置业有限公司：本报告内容仅为项目第一阶段市场研究及初步发展思路工作成果，并不代表我司工作最终成果，具体策划方案会在沟通之后再作调整与深化。特此说明！说明本次研究所依据的资料和信息都是准确和有效的。一旦研究依据有所改变，我们的推荐和建议也将随之改变。以下因素将可能导致研究依据的变化：新的规划变动以及规划执行与预期之间的差异。新的政策法规。对房地产市场可能产生影响的社会、经济、政治改革等重大事件。我们提请报告使用者注意:本研究所涉及的信息和资料收集基于2009年1月之前，具有时效性。本项目工作只限于提供针对性及详细的房地产顾问意见和建议，不包括任何法律、法规和政策议题。研究中所涉及的对发展趋势的预测是对未知事物的估计，应被理解为对未来发展可能性的预示性估计，而非确定的事实。预测的过程包含了许多敏感的变量，任何改变都可能会极大地影响该报告的结果该报告仅为广州海航置业有限公司使用，具有保密性。 我们不对任何第三方承担任何责任。免责声明一、 项目背景分析二、 城市发展研究三、 物业市场研究四、 相关产业市场研究六、 项目开发价值分析五、 案例研究七、SWOT分析八、项目定位及运营策略Page *项目处于什么样的区域？批发市场密集三元里环境复杂，区域缺乏零售商业氛围，紧邻白云新城，前景可期 ！周边环境杂乱专业市场云集未来前景可期交通便利，可达性好项目位于广源中路与机场路交界处，距广州火车站1600米，距白云国际机场20分钟车程，交通便利，可达性好中央海航酒店广州火车站三元里村白云新城项目研究目的如何打造高质素的综合性商业项目？如何充分利用酒店带动其他物业的发展？开发什么样的功能业态？客户从哪里来？如何营造综合项目品牌？ 与城中村相临，环境复杂 专业市场众多，但周边无零售商业气氛 受机场立交影响，与其他片区的连接不顺畅 地块受覆盖率低所限，为商业开发增加了难度项目发展难点项目的优势所在 项目五星级酒店的形象，并是广东省第一家四星级酒店，具较好美誉度餐饮已形成较高知名度 海航的品牌与实力 自有地块，无拆迁压力，可控性好 项目建设规模大，易形成影响力Level 2: 研究途径实践研究、案例分析、试验法、现场勘查本项目的研究方法参照Blaxter’s framework，以定性定量分析为主、结合文献研究和现场调查的研究方式。主要通过案例分析和现场勘查，采用访谈等方法收集和分析各类信息和资料。Blaxter’s frameworkLevel 3: 研究方法 文献研究、访谈、观察法、问卷调查Level 1: 研究方式:定量或定性分析文书工作或现场调查 本项目选择的研究方法Level 1: 研究方式: 定性定量分析文书工作和现场调查(信息收集) Level 2: 研究途径：案例分析和现场勘查Level 3: 研究方法 : 文献研究、访谈研究方法一、 项目背景分析二、 城市发展研究六、 项目开发价值分析五、 案例研究七、SWOT分析八、项目定位及运营策略三、 物业市场研究四、 需求特征研究城市概况广州地处中国大陆南部，邻近香港和澳门特别行政区，是中国的南大门。历史文化：广州是一座历史文化名城，商业气氛特别浓厚。早在秦汉时就是繁荣都会，汉唐时期成为中国最大的商业城市和通商口岸，贸易额占全国98％以上。 经济实力：广州是聚制造业、交通、商业、金融、信息、教育、人材为一体的华南商贸中心城市, 经济总量居全国第三，其经济聚散力和幅射力影响着全国以至东南亚地区。南国历史文化名城万亿俱乐部城市总体经济经济稳定快速增长，产业结构不断优化 2007年，广州实现地区生产总值7109亿元，位居广东省首位。GDP增长率达17.04%，高于上海及北京。 2008年前3季度GDP达5922亿元，比07年同期增长12.1％。 广州三产产业结构继续向“二、三”产业并重。数据来源：2008年广州市年鉴第三产业占主要地位，对经济发展作用巨大 广东省人均城市总体经济收入增长带动消费，促进商业物业需求2007年，广州人均GDP为9302美元。按照世界银行的衡量标准，人均GDP超过1万美元是公认的从发展中状态进入发达状态的标线，预计广州在2008年会达到这一水平。经济的稳步增长令城市居民人均可支配收入和消费支出同步攀升，居民购买力不断增强。数据来源：2008年广州市年鉴、广东省年鉴数据来源：2008年广州市年鉴城市总体经济固定资产投资中，三次?低蹲识畹谋壤?.06∶21.55∶78.39。其中，07年房地产开发投资704亿元，增长26.39%，占全社会固定资产投资的37.79%。房地产业已成为固定资产投资居高不下的根源。 2008年1月－11月房地产开发投资642亿元，同比上