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国外度假饭店开发管理及启示 　　摘要:度假饭店总是伴随着休闲市场的不断扩大而逐渐发展,而人口统计的变化、经济水平的提高、休闲活动设施的增加和新假日办法的实施也使我国度假市场发生了显著的变化,从而为我国度假饭店业的发展带来了新机遇同时也提出了新问题。本文结合国外度假饭店的相关文献和开发管理中的实际经验,从度假饭店的构思规划、设计建设、管理经营、影响分析等过程进行分析并总结了其成功的关键要素,以期对我国度假饭店的发展带来一些有益的启示。 　　关键词:国外度假饭店 开发管理 启示 　　 　　本文为国家自然科学基金部分成果 　　 　　一、引言 　　 　　Chuck Y.Gee认为适用于饭店经营的度假饭店概念是指:向那些或是外出度假或是将出差与娱乐合二为一的个人、家庭和团体提供设施、服务和娱乐的饭店。[1]度假饭店种类众多,按营业时间可分为全年营业的度假饭店、季节性营业的度假饭店、分时度假饭店等;按功能可分为海滨饭店、滑雪饭店、潜水饭店、矿泉疗养饭店、垂钓饭店、赌场饭店、多功能度假饭店等等。 　　度假饭店的兴起伴随着度假旅游的发展,迄今已有上千年的历史。 最早的度假饭店可以追溯到古罗马时期的温泉酒店,当时的度假旅游以疗养为主要目的,只有少数统治阶级和有钱人才能享受。王政复辟时期,英国温泉度假地开始发展起来,帝王和富人们开始重新寻欢作乐,轻松愉快的社交气氛提高了这些地方的名气,私人住宅、附近的房间和帐篷等成为主要的接待设施,但却无力应付如潮的客流。18世纪至19世纪初,当时大多数人乘船旅行,相应地美国最早的度假饭店在大西洋沿岸港口发展起来。到了19世纪,随着社会财富增加、中产阶级兴起,出现大众及家庭度假(刘家明,2003)[2],经济条件的变化,工业化的发展和快速城市化的影响,使得人们对休闲度假兴趣浓厚,随即出现了海滨度假、山地度假等不同度假地。但早期的度假饭店设施简陋,经营粗放。直到1829年著名的特里蒙特饭店(Tremont House)在波士顿落成之后,美国和欧洲的度假饭店才摆脱了粗陋的气氛而日益豪华。[1]当代的度假饭店融合更多休闲娱乐元素,为客人提供如高尔夫、网球、划船等更多游乐活动,丰富完善了休闲度假的内容。 　　我国旅游业起步之初主要是以发展入境旅游为主,度假旅游被认为是高档奢侈的旅游产品,因此度假饭店的建设偏重高档和豪华,服务对象定位于国际游客和富裕阶层。然而随着我国经济的发展,人们消费观念的转变,可自由支配收入和闲暇时间的增多,一个以休闲为主的旅游时代已经来临,度假旅游正成为新的旅游热点。与此相对,我国的度假饭店业仍处于不成熟的运营阶段,缺乏规范的指导,存在类型单一、分布不均、选址不准、过分豪华等问题,与度假旅游逐步大众化、家庭化、中低档化的发展趋势格格不入,因此借鉴国外度假饭店成熟的开发管理经验对我国度假饭店业的长远发展十分必要。 　　 　　二、度假饭店的开发管理 　　 　　(一)度假饭店的市场分析 　　要吸引顾客,必须先了解市场。市场细分就是“生产者分析他们所了解的消费群体并选择需要特别注意的对象――他们的产品最能满足其需求和欲望的消费者”(Middleton 1995:65)。[3] Chuck Y.Gee将划分度假饭店细分市场的依据归纳为:地理因素、人口统计因素、社会经济因素、心理特征、行为模式、消费模式、消费倾向等七项,并对美国旅游和旅游者特点进行了分析。[1]如“消遣旅游者理想的度假旅游是有阳光、大海和沙滩的旅游”、“典型的度假旅游者受过更好的教育,经济上更富裕”、“次数更多但时间更短的度假和周末旅行正在成为常见的规范”等等。区分市场以及为不同的细分市场提供区别服务,是有效开发目标市场的第一步。 　　在对市场细分和调研后,度假饭店经营者可以找出自己的目标群体,并据此向消费者提供设施和服务。用波士顿矩阵分析,核算饭店各种产品的销售增长率和市场占有率,衡量度假饭店取得成功的潜力大小。明星产品(stars)位于高增长率、高市场占有率象限内,但它们有强有力的竞争地位,需要大量投资以支持其迅速发展,积极扩大规模和市场机会;问号产品(question marks)位于高增长率、低市场占有率象限内,市场机会大、前景好,但在市场营销方面存在问题,需要对问题产品进行选择性投资以提高市场竞争力,否则应该放弃;金牛产品(cash cows) 位于低增长率、高市场占有率象限内,它的收入超过所需的投资,因此可以为其他市场提供资金支持其它产品,而且由于增长率低也无需增大投资;而瘦狗产品(dogs) 位于低增长率、低市场占有率象限内,也称为衰退类产品,它在竞争力和市场增长率上都处于弱势,可能被放弃。 　　(二)度假饭店的设计建设 　　1.度假饭店的选址 　　被誉为“饭店管理之父”