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嘉兴市房地产泡沫测度实证研究
嘉兴市房地产泡沫测度实证研究
摘要:2014年以来嘉兴市房地产价格快速上涨、房地产投资猛增,房地产市场泡沫问题突显。本文采取多指标运用功效系数法计算出房地产市场泡沫综合测度系数来测度嘉兴市房地产泡沫。实证研究表明,2014年以前房地产发展平稳,但之后房地产泡沫膨胀,2016年甚至达到了危险水平,表明政府需要加强治理房地产泡沫的力度来维持房价稳定。
关键词:嘉兴市;房地产泡沫;功效系数法;多指标法
一、引言
房地产泡沫则是指房地产的价格脱离市场基础,背离使用价值而持续上涨的过程和状态,国内外学者就房地产泡沫分别从理论和实证研究两个方面进行了深入的研究。野口悠纪雄(1992)建立“收益还原模型”测算日本的房地产泡沫,实证结果显示房地产市场确实存在由于预期上涨所造成的泡沫价格。Allen和Gale(2000)从理论层面上分析认为银行信息的不对称是促使房价偏离其内在价值的原因。Maurice(2001)引入regime-switching模型,对都柏林急剧上涨的房价作了实证研究,最后得出了投机因素导致房价上涨的结论,否定了市场自身调节使房价上涨的假设。Peter(2006)对都柏林和伦敦的房地产价格变化规律进行了空间比较,发现两个城市之间存在一定的相关性,预测都柏林的房地产泡沫将会膨胀,成为全球的另一个热点区域。台玉红、苗苗、张洁(2010)分析京、津、沪、渝四个直辖市的相关数据,运用HP滤波器和C-D生产函数建立房地产潜在经济增长路径与房地产泡沫的分析模型,研究结果表明北京和天津房地产泡沫平稳,而上海和重庆房价泡沫持续上升。吕铮、高明(2012)采用功效系数法,通过对生产类指标、交易类指标和价格类指标加权求出泡沫综合测度指数K,得出了重庆市房地产市场总体发展平稳并不存在泡沫的结论。杨晃、杨朝军(2015)基于房价收入比的指标测出中国房价泡沫的临测值区间为6.33~11.62,实证分析得出中国城市住宅呈现结构性泡沫,并且泡沫由东部向中西部,一线城市向二三线城市传导,但是从2012年开始,部分二三线城市有去泡沫化的现象。中国36个城市2002-2013年中国城市住宅的不动产泡沫进行测度。杨景院(2017)利用价格类指标和生产类指标以及Ramsey模型来评价南宁房地产市场是否存在泡沫,分析结果显示南宁曾经出现过房地产泡沫,但是泡沫并不大,最近几年房地产发展基本健康稳定。
基于学者对测度房地产泡沫方法以及相关理论的研究,本文针对嘉兴市2016年以来房价突然不正常上涨的现象进行研究,利用功效系数法对生产类、交易类和价格类指标加权并计算出泡沫综合测度指数K,探索嘉兴市现行的房价是否存在泡沫,这对指导政府参与房地产市场调节有重要作用。
二、?稻萦胙芯糠椒?
(一)数据来源与指标选取
本文以嘉兴市房地产市场作为研究对象,选取2007-2016年为研究期,历年数据来源于中国统计年鉴,嘉兴市统计年鉴以及嘉兴市国民经济和社会发展统计公报。
本文遵照房地产泡沫测度指标建立合理性的准则,为保障泡沫测度实证结果的准确性和科学性,在现有泡沫测度指标的研究基础上,结合嘉兴市房地产市场的特点,选取了以下分属生产类、交易类和消费类的7个指标:
(1)房地产投资/全市固定资产投资(Z11)
该指标可直观揭示房地产市场的火热程度。房地产投资占比过高,则房地产市场泡沫化可能性较大;如果大量资金流入房地产业,那么基本建设和更新改造资金就会受到挤兑导致社会经济发展出现不协调。本文选取适合中国实情的满意值为20%,不允许值为30%。
(2)商品房施工面积/商品房竣工面积(Z12)
根据房地产泡沫的生成机制,该指标可以反映将来1~2年房地产市场的现房供给状况。该指标与房地产泡沫水平呈正相关,合理值是3±0.5,若其值小于2.5,则房地产市场住房会出现供应短缺,若大于3.5倍,则未来住房供应量会增大,致使供大于求的局面。
(3)空置率(Z21)
空置率是测度房地产泡沫最具说服力的指标,相当程度上反映了房地产市场当期商品房的供求关系和销售状况,与房地产泡沫程度呈正相关。国际上认为该指标值超过20%为严重积压区,10%~20%之间为空置危险区,5%~10%之间为合理区,0~5%为空置不足区。
(4)商品房竣工面积/商品房销售面积(Z22)
该指标能够反映一定时期内房地产市场的景气程度,较好的体现房地产市场的供求情况及交易状况。该指标与房地产泡沫水平呈正相关。当市场在平衡状态下,其比值为1,比值越大,则房地产泡沫级别越危险。参考现有该指标的研究,该比值正常的浮动区间为1.0~1.2。
(5)房价收入比(Z31)
房价收入比在泡沫测度指标中最能直观反映房地产泡沫级别,它能够揭示
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