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土地储备开发对广州城市发展效益分析 　　摘 要：本次研究通过一系列理论联系实际的分析，包括对广州市近年土地储备总体经营情况、重点功能片区土地经营效益等进行定性分析、总结；从定量的角度对土地储备开发经营三大效益，包括经济效益、社会效益和环境效益，加以综合评价，论证土地储备工作的重要性，以及对广州城市发展在“保经济、促转型、惠民生、优生态”四大方面的贡献。 　　关键词：土地储备 开发 效益 　　广州市近十年经济快速发展，土地储备开发经营效益的经济效益明显提高，经济的发展使人们生活水平不断提高，在经济效益提高的同时，社会效益也得到了稳步提升，但环境效益的提高不明显。土地储备和管理工作的效益可以概括为“保经济、促转型、惠民生、优生态”四大方面。 　　一、保经济 　　（一）土地出让收入成为财政收入的重要组成部分。1992年至2013年，广州市土地开发中心土地红线储备面积225.65平方公里，收储投资约1382亿元；共出让地块1572宗（招拍挂及其它出让方式），用地面积4589公顷，规划建筑面积8138万平方米，平均每年为广州城市建设提供209公顷新建设用地；土地出让金达1901亿元。近五年，土地红线储备面积144.79平方公里，占储备总量的64%。土地出让收入在保证地方财政收入、提高政府公共支出能力等方面有重要作用，是保经济、促民生的重要资源。 　　（二）带动房地产投资和相关产业的高速增长。1992年到2013年，广州市土地开发中心出让土地4589公顷，总收入达到1901亿元，带动房地产投资约5962亿元；带动其他相关产业产值约14405亿元。对广州经济繁荣起到积极作用。土地出让楼面地价与GDP存在高度相关性。价格是资源有效配置的重要信号，土地出让价格的逐步提升，与广州市土地开发中心积极推动土地市场化改革的举措密切相关。因此，未来应进一步推动土地市场化改革，保证充分的市场竞争，以使得土地资源得到最高效的配置。 　　（三）创造大量就业机会。广州市土地开发中心土地储备经营直接和间接带动房地产业及其相关产业新增就业人数，大约占广州每年新增就业人数的三分之一。据测算，由于土地储备经营，2003-2013年广州新增就业人数达到89.5万人，占全市新增就业人数的31.1%。 　　（四）对重点功能区的建设及发展起到举足轻重的作用。以珠江新城为例，天河CBD区域有总部企业有280多家，世界500强企业60多家；各类金融机构约140家，约占全市70%。珠江新城已成为广州市最高档次的CBD办公区域，成为市政府“调结构”的有力抓手，广州市的金融产业由此获得了显著发展。2013年天河区GDP预计超2500亿元，其中珠江新城GDP比重约占60%。 　　（五）有效配合政府实现房地产调控。土地储备和出让是平抑房价上涨，抑制房地产泡沫，缓解通货膨胀压力的能动杠杆，是地方经济发展的蓄水库，通过调节供地量这个闸门，实现对房地产市场和地方经济的有效宏观调控。通过土地储备的手段进行宏观经济调节，既可以在宏观上调节宏观经济总量，又可以在微观上落实到具体的土地项目，达到一般货币政策和财政政策调控所不能达到的效果。能够降低宏观调控成本，提高调控效率，推进国民经济持续、稳定、健康发展。 　　二、促转型 　　（一）为广州城市总体规划实施和经济转型创造了条件。通过土地储备、供地结构来调控城市经济发展结构和经济运行是土地开发中心的主要任务。主要包括通过土地利用总体规划，优化空间布局，调整经济结构；通过土地供应调节投资规模、方向，从而直接引导产业结构调整，调控经济增长速度和增长方式。 　　（二）优化城市土地资源配置。通过土地储备，优化城市土地资源配置，盘活存量土地资产，防止土地资源的闲置和浪费，集约、节约利用土地，实现土地市场可持续健康发展。土地使用权不流动，资产就盘不活，充分利用土地收购储备制度为企业改制服务。通过土地收购储备制度对一些资产变现容易、增值明显的土地进行统一收购，然后按有关规定在公开、公平、公正的原则下组织出让，通过土地资产变现，可盘活存量土地，防止国有资产流失，为安置职工提供资金支持。 　　（三）促进广州市产业结构升级和城市建设水平的提升。根据广州市优先发展高端服务业、建设国际商贸中心的目标，先后重点推出了琶洲、白云新城、金融城等地区的现代产业用地。根据广州市优先发展高端服务业、建设国际商贸中心的战略目标，加大了商业、金融、办公用地的供应，促进广州市产业结构升级和城市建设水平的提升，同时，为城市建设提供了资金保障。 　　（四）为广州现代产业转型发展腾出空间。“三旧”改造满足了广州转型升级发展的需求，成为促进广州经济转型增长的新动力。城市更新改造通过土地资源重配和空间重构，腾出功能落后、产能淘汰、效益低下的产业用地，增强广州发展后劲的重要引擎。按