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土地出让金对房地产税法制影响及改革研究 　　摘 要 土地出让金和房地产税制度是一种相容又相克的关系：二者既可相容并存，又是相互制约的。相互制约性突出表现在“税租负担率”方面，加上需对作为生产资料和生活资料的出让土地进行区别对待，二者成为土地出让金制度对房地产税法制的主要影响所在。因此，应根据国情改革土地出让金制度：短期内应建立批租制与房地产税并存，年租制与房地产税并存，新型批租制、年租制及房地产税并存的三轨运行机制；中期内应建立年租制与房地产税并存，新型批租制、年租制及房地产税并存的双轨运行机制；从长远看应主要形成年租制与房地产税并存的格局。 　　关键词 土地出让金；房地产税法制；“税租负担率”；年租制 　　[中图分类号]F812.42 [文献标识码] A [文章编号]1673-0461（2018）01-0092-06 　　一、土地出让金制度的学理探源 　　土地出让金制度是土地的权利人将依附于土地上的权利在一定期限内有条件地让渡给使用人行使，并向其一次性收取一定费用的制度。以我国城市土地出让金制度为例，由于我国城市土地属于国家所有，城市土地的使用权也归国家所有，市场主体若想取得城市土地的使用权，除划拨用地外，一般需要通过参加拍卖、竞标或协议等方式，并在向国家一次性缴纳一定的土地使用费的基础上才能够如愿以偿。这个土地使用费就是土地出让金，在市场经济条件下其价格主要取决于其价值和供求关系。 　　土地出让金具有地租的性质，地租是土地这种生产要素的价格，其由土地的需求与供给决定，出让人是基于土地权利人的身份而获得了收取租金的权利。只要土地权利人没有丧失其权利，理论上他就有持续收取租金的自由。通常人们把租金按照租期一次性收取的土地出让形式称为批租制，把租金按照年度收取的土地出让形式称为年租制。土地出让金也可以看作是一定年限内土地使用价值按照一定比率的贴现。[1] 　　我国城市住宅用地的使用权是70年，当买受房屋后，在住宅用地使用满70年之后，城市居民还有没有继续享有对房屋下面的土地的使用权？从公民享有基本人权中的生存权能推导出公民当然享有居住权，所以70年之后城市住宅下面的土地使用权应当能够续期。我国物权法已明确规定，城市住宅用地使用权期满之后自动续期，这无疑符合保障人权的价值追求，也给商品房买受人以稳定预期。但物权法仍然对自动续期时需不需要再次缴纳土地出让金这一棘手问题进行了回避。 　　从土地出让金的本质来进行分析，只要城市土地的国家所有制没有变化，则国家仍然可以基于城市土地所有权人及使用权人的身份，在70年到期后收取下一个租期的租金即土地出让金，这个租期可以是70年，也可是协议的其他周期。至于土地使用权的出租价格即土地出让金数额，则应交由彼时的市场去决定。 　　我国土地出让金源于国家对土地的所有权，即土地公有制。根据马克思主义的基本原理，资本主义制度是确保资本家通过生产资料的资本主义私人所有制来榨取工人阶级创造的剩余价值的一种剥削制度，为了使劳动人民摆脱资本对劳动者的剥削，就必须实行生产资料的社会公有制，即全民所有制和集体所有制。正是在此理论指导下，我国建立了社会主义制度，也实行城镇土地的全民所有制。由于无产阶级专政的国家又是全民的代表，所以也就由国家代表全民来行使对城镇土地的所有权，这就是国家所有制。城镇土地的国家所有就决定了使用人取得城镇土地的使用权要向权利人缴纳租金，而作为生产资料的城镇土地经劳动者使用后所产生的“剩余价值”即利润应该由全民或一定区域内的全体居民分享。分享的途径就是按租金的市场价值缴纳土地出让金后，民众需享受国家的财政支出所带来的利益，这就是我国土地出让金制度的一般原理。 　　总之，生产资料公有制建立的初衷是为了让劳动人民摆脱资本对劳工的奴役，使劳动人民生活得更好，而非径直增加国家的财政收入。在土地出让金和房地产税并存的情况下，土地使用人的“税租”负担要保持在使用人的承受能力范围内，要合理适中，同时土地出让金只能用来购买公共物品以满足人民群众的合理需求，不能让土地使用人又陷入到权力的剥削或腐败的贻害当中从而违背我们建立公有制的初衷。为此，要严厉惩治腐败，要科学精准地安排财政支出，要实现财政收支活动效率的最大化，以实现财政“取之于民，用之于民”的宗旨。 　　此外，?某钦蛲恋厥褂萌耸褂贸钦蛲恋氐挠猛纠纯矗?相当一部分人并没有把城镇土地作为生产资料来使用。恰恰相反，每一个城市居民都有住房的刚性需求，城镇土地首先被作为生活资料来使用，而生活资料是可以而且大部分是应该私有的。以城市房地产为例，房产可以私有，一定期限的土地使用权也可以私有，在这个意义上土地出让金就是房地产权利人拥有一定期限的土地使用权而应支付的对价。作为生活资料的城市土地出让金与作为生产资料的城市土地出让金在制度设计上应该有所区别，