房地产开发及施工基础知识课件.ppt

大家好;建筑工程是土木工程学科的重要分支，从广义上讲，建筑工程和土木工程应属于同一意义上的概念。因此，建筑工程的基本属性与土木工程的基本属性大体一致，包括以下几个方面。 1．综合性 建造一项工程设施一般要经过勘察、设计和施工三个阶段，需要运用工程地质勘察、水文地质勘察、工程测量、土力学、工程力学、工程设计、建筑材料、建筑设备、工程机械、建筑经济等学科和施工技术、施工组织等领域的知识以及电子计算机和力学测试等技术。因此，建筑工程是一门范围广阔的综合性学科。 2．社会性 建筑工程是伴随着人类社会的发展而发展起来的。所建造的工程设施反映出各个历史时期社会经济、文化、科学、技术发展的面貌，因而建筑工程也就成为社会历史发展的见证之一。 3．实践性 建筑工程涉及的领域非常广泛，因此影响建筑工程的因素必然众多且复杂，使得建筑工程对实践的依赖性很强。 4．技术上、经济上和建筑艺术上的统一性 建筑工程是为人类需要服务的，所以它必然是集一定历史时期社会经济、技术和文化艺术于一体的产物，是技术、经济和艺术统一的结果。;台北101，又称台北101大楼，在规划阶段初期原名台北国际金融中心（Taipei Financial Center），是目前世界第三高楼（2010年）总高度508米。位于我国台湾省台北市信义区，由建筑师李祖原设计，KTRT团队建造，保持了中国世界纪录协会多项世界纪录。台北101曾是世界第一高楼，后被迪拜塔所超越。2009年9月广州塔的竣工及2010年1月4日迪拜塔的建成（828米）使得台北101退居世界第三高楼。;广州塔;房地产开发流程;;PART1;1.市场条件判断;建 设 用 地 规 划 许 可 证;证件解释;证件解释;立 项;需要提交文件为: 项目建议书 可行性研究报告;立 项;办理《建设用地规划许可证》: 需准备文件如下： 立项批复 建设项目规划审批表 市政府征地批复 用地钉桩成果 按规划意见书要求取得的有关协议及批复文件 审定设计方案通知书;立 项;立 项;PART1.1;基础工程→模板工程→钢筋工程→混凝土工程→砌体工程→抹灰工程→楼地面水泥砂浆;基础工程：定位放线→ 复核（包括轴线，方向）→ 桩机（选型）就位→ 打桩→ 测桩→ 基槽开挖→ 锯桩→找平 →浇筑砼垫层→ 轴线引设→ 承台模板及梁底板安装→ 钢筋制安→ 承台模板及基础梁侧板安装→ 基础模板、钢筋验收→ 浇筑基础砼→ 养护→ 基础砖砌筑→ 回填土;;模板工程：模板工程（forwork）指新浇混凝土成型的模板以及支承模板的一整套构造体系，其中，接触混凝土并控制预定尺寸，形状、位置的构造部分称为模板，支持和固定模板的杆件、桁架、联结件、金属附件、工作便桥等构成支承体系，对于滑动模板，自升模板则增设提升动力以及提升架、平台等构成。模板工程在混凝土施工中是一种临时结构。;;钢筋工程：施工工艺流程：熟悉图纸→钢筋下料→钢筋制作→钢筋绑扎（柱、墙、梁板）;;混凝土工程 　施工工艺流程：作业准备 →混凝土搅拌→混凝土运输→柱、梁、板、剪力墙、楼梯混凝土浇筑与振捣→养护;;砌体工程 施工工艺流程：砌砖作业准备 → 砖浇水 → 砂浆搅拌 → 砌砖墙 → 验收;;抹灰工程 是用灰浆涂抹在房屋建筑的墙、地、顶棚、表面上的一种传统做法的装饰工程。我国有些地区把它习惯地叫做“粉饰”或“粉刷”。;;楼地面水泥砂浆 水泥砂浆楼地面，是应用最普遍的一种地面，是直接在现浇混凝土垫层的水泥砂浆找平层上施工的一种传统整体地面。水泥砂浆楼地面属低档地面，造价低，施工方便，但不耐磨，易起砂、起灰。;;立 项;立 项;PART2;第一节 房地产资金筹集 第二节 房地产项目投资分析 第三节 房地产开发经营税费  ;第一节 房地产资金筹集;资金在周转过程中存在的矛盾： 投入集中，来源分散 投入量大，每笔收入来源小 投资回收期长，再生产过程连续;一、资金筹集概述 （一）资金筹集的含义 房地产开发资金筹集，是指开发商根据开发经营的对外投资和调整资金结构的需要，通过资金筹集渠道和资金市场，运用各种资金筹集方式，经济有效地筹集企业所需资金的行为。也就是以较低的筹资成本和较小的筹资风险获取较多的资金。;（二）资金筹集的原则 1．安全性原则 2．经济性原则 3．可靠性原则 4．时机适当原则 5．盈利性原则 ;二、资金筹集渠道和方式;（二）资金筹集的方式 1．银行贷款 （1）银行信贷 （2）房地产抵押贷款 2．预售商品房屋 3．发行股票 4．房地产债券 5．房地产信托 6．房地产信托投资基金（REITs） 7．海外地产基金 8．其他方式 （1）