博大机构2008年10月吉林市东滩街项目营销策划报告课件.ppt

博大机构—吉林市东滩街项目营销策划报告;吉林市房地产市场综合分析;吉林市房地产市场综合分析;吉林市概况;各项经济指标状况;◎2003-2007年GDP变化 ;◎2003-2007年财政收入 ;◎2003-2007年政府固定资产投资增长趋势 ;◎2003-2007年人均可支配收入增长趋势 ;各项经济指标状况;各项经济指标状况;吉林市第三产业发展状况 ;2007年至今主要新政策回顾;2007年至今主要新政策回顾;2007年至今主要新政策回顾;城市规划发展分析 ;1）公共基础设施建设：城市道路里程达到925公里；道路面积达到1345万平方米，增长12.2%；人均道路面积达到10.6平方米，增长11.8%。 重点实施“五路四桥”工程： “五路”：使雾凇大路、珲春大街、解放大路、松江路、滨江路全线通达，形成城市快速交通骨架； “四桥”：新建秀水大桥、红旗大桥、雾凇大桥和开发区大桥，打通沿江两岸重点部位交通。 重点维修改造光华路、江湾路等60条城市主次街路和市区所有巷路及小区道路；维护、大修临江门大桥、丰满大桥、哈龙大桥、龙潭大桥、清源桥和江湾大桥。完成和平路、江南、丰满污水管线铺设和雨污分流改造和污水截流工程。;城市规划发展分析 ;04-08年房产走势分析 ;04-08年房产走势分析 ;◎2003-2008年住宅销售单价变化（元/㎡）;04-08年房产走势分析 ;序号;附：各地块位置图;2008年供应情况 ;具体情况如右表（单位：万平方米）;2008年供应情况 ;2008年上半年吉林市土地成交概况 ;◎各区土地成交面积(单位:万平方米) ;2008年上半年商品房成交情况 ;总体经济环境分析;吉林市市场分析 ;◎商品房价格稳中有升 吉林市的房价不会降，也不会像北京，深圳，上海那么疯涨或狂跌。长远看应是稳中有升；吉林市是三线城市，虽自然条件好，房价不高，但每年刚性需求很小，其他区域来此投资的数量很少，所以房价不会有大幅度波动。 吉林市随城市人口增加,80后，90后加入置业者的行列，未来几年商品房的需求增加，但房价接受能力不高。随着土地、建材、人力成本也会不断增加，?导致建房成本不断增加，房价自然要涨。致使房价供求矛盾扩大，所以房价会涨，但幅度不大。 各大一线城市的价格缩水，也影响到吉林??居民的购买心理。一线城市的房地产市场经过多年的发展而过于活跃，国家对其过高的房价进行干预，造成价格暂时的波动也是正常的。但是吉林市的房地产市场正处于起步阶段，城市建设积极进行，刚性需求每年扩大。因此，房价受国家调控的影响较小，不会发生较大的波动。未来随着人们对房地产价值观念的转变以及对市场的充分认识，会逐步接受价格上涨的趋势，逐渐减少持币观望的心理。 2004-2007年吉林市沿江两岸的项目，升值空间大，当时市场供应量小，销售形势也较好，存在一定的市场空间。而进入2008年，各大项目开始集中放量，区域内高档次的楼盘较多，价格相对较高，竞争激烈，使吉林市市场成交量骤然下滑；加之受全国各大一线城市房价下滑，造成购房者观望心理增强，使得2008年沿江高档楼盘的销售速度减缓。 ;◎供应量井喷，需求亟待挖掘 自2006年开始，吉林市市场的供应量逐步上升，由2006年的121万平方米，上升到2008年的预计完工180万平方米。近几年吉林市住宅年新开工面积均在200万平方米左右，年竣工面积也在150万平方米左右，而每年的消化率不到70%。根据相关关数据显示，截止到2007年末，整个吉林市四个行政区加上高新区的商品房供应的存量与增量之和近360万平方米。进入2008年，吉林市市场逐渐进入一个下滑阶段，成交状况不容乐观。特别是沿江地区的高端产品，较高的入市价格，使多数购买者难以接受；加之各大一线城市的价格下滑，使持币观望的者数量大增，观望心理更加强烈。;区域房地产市场分析;区域简介;竞争区域界定;竞争个案基本信息 ;证大山水国际·多伦多花园组团 ;证大山水国际·多伦多花园组团 ;中环·滨江花园;中环·滨江花园;江南壹号 ;江南壹号 ;龙湾雅苑 ;龙湾雅苑 ;紫光绅苑 ;紫光绅苑 ;卓越方舟 ;;苏宁·天润城（一期马德里堡） ;苏宁·天润城（一期马德里堡） ;翠江锦苑;翠江锦苑;东关宾馆项目;列举楼盘综合素质分析 ;列举楼盘综合素质分析 ;列举楼盘产品状况分析 ;分析： ◎观江产品均以小高层、高层板楼为主，多数单体达到33层，像中环·滨江花园这样产品丰富的项目非常少见。 ◎在建筑风格上均为现代简约的建筑风格为主，配套注重会所、娱乐及社区服务中心的规划。 ◎户型面积区间相对较大，基本处于90-180㎡之间，部分项目的最大户型达到200以上（复式），吉林市住宅市场对中、小户型的供应量明显没有打开，观江产品仍以大面积为主。 ◎推案时间在08年下半年