上海西街新天地项目商业定位及整合营销策划方案课件.pptVIP

明确目标 操盘的目标——三个提升 两个兼顾 “提升产品形象 打造攸县的商业旗舰” “提升攸城新天地品牌的知名度和美誉度” “提升利润空间 利益捆绑并双赢” 终极目标—— “热销” “利润最大化”兼顾 新天地如何操盘 操盘总思路： 以国家政策形势为指导， 以营销包装为依托，引发市场关注 以规划改善建议为辅助 操盘目标的树立 完美门面销售的过程。 国家的政策形势 ——操盘的前提 国务院4月出台新的房地产政策、房贷新政等若干文件，稳定楼市，促进楼市健康平稳发展。这被称为史上最严厉的调控政策，对房产市场带来了巨大的压力，北京、上海等一线城市住宅交易量大幅的回落 ，抑制房产投资的效果十分明显。但相比住宅市场的危机重重：商业地产却迎来了机遇和挑战。 机遇： 缺乏泡沫的商业地产，没有受到金融信贷政策限制购置套数，首付比例和利率的也没有大幅调升。 当住宅市场不再被投资者看好时，更多的资金将加速向商业地产的流向。 挑战： 当房产市场变得更理性时，观望状况将波及商业地产，客户也会对价格更加敏感和趋向理性。 行之行解读国家房产新政 （商业篇） 行之行结论： 目前的政策形势对商业地产是利大于弊，但风险依然存在，不宜盲目乐观。 采取积极稳健的操盘策略，早占先机，还得配合适度的炒作包装，才能规避风险，增大利润！ “新天地” 卖给谁 ——客户在哪里 目标客户群定位分析 目前攸县商业的投资回报率很低，所以吸引投资 的更是房产的升值，而在县城关注门面的多是自营 的私营业主，也有一部分周边开发区的企业中高收 入群，因此我们认为： 投资兼自用的将是客户群的主流 我们主力客户在哪里？ 桃水、黄丰桥、鸾山 攸县 矿资源区 攸县县城、经济开发区 网岭、新市 农副产品产业园 客户类型汇总分析 工业开发区大型企业集团的董事经理 有一定资金实力的专业投资人士 政府事业单位的公务员 本地具有投资能力的个体小老板 行之行多年操盘长年积累的投资客 投资心态分析 1、对新天地品牌打造极为关注 2、将门面作为资金保值升值的产品 2、做买卖的生意人愿意投资经营产业 3、以前投资物业，从中获得较大投资收益 4、看好片区整体升值潜力 5、对本商业的规划和整体概念包装非常认同 营 销 篇 营销推广思索 商业的立市之本 ——信心 经营前景 → 业态、产品定位的精准 开发商实力 → 销售、经营推广力度 升值空间 → 性价比、优惠策略 营销的过程实质就是价格的实现过程 新天地的营销，以“新天地街区划分”为基础 以“事件营销”造声势为主线， 以“价格调控”促进销售为依托 ——热销才顺利成章！ 迎合新天地 概念造势 街区布局划分 “新天地”商业街区布局建议 市场功能： 1，特色吃喝玩乐！ 2，休闲，泡吧文化！ 3，进一步实现社区经济与区域特色经济的有效整合。 4，动静分区，将较吵闹的产业与适宜安静的产业分布开 业态整合： 1, 特色餐饮； 2，特色休闲; 3, 特色“酒吧”文化产业 4，特色美容美体 A区： 主题定位： 新天地 —— 玩街 功能定位： 为时尚爱玩年轻人消费群体提供娱乐消费基地 业态划分： 小酒吧、清吧、网吧、练歌房、健身房档次定位： 提供健康、时尚的服务配套项目 服务定位： 为周边及全城区的时尚派人士创造运动活力的元素 商业价值： 临街主干道，价值最高 业态整合 布局划分 区 位： B区主题定位： 新天地——食街（河畔酒吧美食一条街) 功能 定位：“餐饮娱乐”文化特色街区业态 划分： （餐饮旗舰）、高档咖啡厅、酒吧休闲、茶餐厅 客户群定位：“餐饮，娱乐，休闲”行业的经营者、投资者消费群定位：攸县的公务员、收入较为稳定的中青年人档次 定位：健康、时尚