第2章 房地产开发经营理论和策略.pptVIP

第二章 房地产开发与经营理论和策略 第一节 房地产开发与经营理论概述 一、收益（利润）最大原理 （一）收益、成本指标的确定 进行成本效益分析 成本：初级成本、附加成本、次级成本 初级成本—直接生产成本； 附加成本——项目的销售成本； 次级成本——创新设计成本 收益：初级收益、次级收益、净收益 初级收益——空间收益； 次级收益——附加价值 （三）经济效益分析方法 1、净经济效益或净收益法：从每个项目的总收益中减去总成本，按照扣除项目成本之后的效益余额大小 2、计算期望成本的总收益率：总收益减去总成本。余额再除以总成本 3、计算效益成本比例：期望总收益的现值除以期望成本的现值 4、计算项目投资成本的收益率：总收益与经营成本的差额，除以总成本 二、价格确定理论 （一）完全竞争型市场结构企业定价 （二）纯粹垄断型市场结构企业定价 （三）寡头竞争型市场结构企业定价 （四）垄断竞争型市场结构企业定价 三、消费者市场购买行为理论 是所有为了消费而购买物品或服务的团体和个人所构成的市场。 不同类型的购房动机 因结婚而需要买房； 因生小孩需要更多的房间而买房； 因投资出租或投资保值而买房； 因喜欢某一区域，改善居住环境而买房； 因改换工作而换房； 为离工作单位、学校或亲戚更近一些而买房； 为拥