上海酒店式公寓市场专题研究报告87页-8m.DOC

2007年上海酒店式公寓市场专题研究报告87页-8M 本文由liumangxgw贡献 上海酒店式公寓市场专题 研究范围 定义：统一经营，不分割产权销售 特点：提供最好的服务，品质较高 包装：品质，服务 定义：一般分割产权销售，可商可住 SOHO商住两用（偏办） 特点：功能与服务更偏向与办公 包装：区位，低总价，多功能多用途为诉求 定义：产权属于小业主，注重居住功能 特点：小业主自主经营，难以保证品质 包装：以小户型打造低总价，高回报为诉求点 定义：分割销售产权，再由酒店统一经营管理 产权式酒店 特点：小业主收取稳定回报，但无使用权 包装：低总价，稳定回报为主诉求 酒店式公寓（偏住） 服务式公寓 整体市场 历年酒店式公寓产品供求情况 500000 450000 400000 350000 300000 250000 200000 150000 100000 50000 0 16 16 7 4 7 8 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 项目个数 酒店式公寓供应面积（㎡） 酒店式公寓需求面积（㎡） 历年酒店式公寓产品成交情况分析 （占同期商办性质商品房、住宅比例） 3500000 3000000 2500000 2000000 1500000 1000000 500000 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006300000002000000010000000 5000000 0 酒店式公寓需求面积（㎡） 商品住宅销售面积（㎡） 商办产品需求面积（㎡） 历年酒店式公寓产品成交价格情况分析 （与同期住宅对比） 25000 20000 15000 10000 5000 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 酒店式公寓均价（元/㎡） 内环内住宅均价（元/㎡） 2001 2002 2003 2004 2005 2006 市中心—向外扩散—无明显特征 （烂尾改建—新建） 区域市场 浦东 浦东 区域特点 中高档产品 统一经营 外籍商务人士 浦东 个案分布 浦东 开盘时间 销售周期短，市场销售情况较为理 想。 陆家嘴 2007 2007 2006 2005 2005 2004 2003 2002 2001 2004 2003 2002 2001 2006 世纪公园 中远行家 国际金融家 2335 互欣商务酒店 浦东 面积分布 面积范围在23-126㎡之间，不同 面积段满足不同客层的需要。 陆家嘴 140 120 100 100 80 60 40 20 0 66 56 40 30 20 88 112 74 60 68 100 68 80 60 65 40 120 100 126 世纪公园 100 70 65 50 23 30 0 中远行家 国际金融家 2335 互欣商务酒店 浦东 价格走势 陆家嘴区域住宅价格高于酒店式公寓价格 世纪公园酒店式公寓价格比住宅略高 陆家嘴 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 2001 2002 2003 2004 2005 住宅 2006 2007 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 2001 2002 2003 2004 2005 住宅 2006 2007 世纪公园 酒店式公寓 酒店式公寓 浦东 客源 投资客占有绝对比例，本区域适 合打造小面积投资型产品。 5% 20% 55% 25% 95% 自住 投资 外籍商务客 旅游客 本地工作人员 浦东 投资回报 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 2003年 一年期贷款基准利率 世纪公园区 域投资回报率 2007年 陆家嘴区域投资回报率 5.31% 11.48% 9.03% 6.57% 12.21% 10.03% 陆家嘴 售价 区域内均价 2003年 （2003年） 区域内均价 2007年 （2007年） 11000 18000 租金 4.3 5.5 投资回报率 12.12% 10.03% 区域内均价 2003年 （2003年） 区域内均价 2007年 （2007年） 世纪公园 售价 10000 15000 租金 3.7 4.5 投资回报率 11.48% 9.03% 浦东 市场展望 由于浦东的特殊区位和强大的产 业支撑， 业支撑，区域市场有充足的客源保 障，因此区域酒店式公寓市场的前景 良好。 良好。 长宁(古北) 长宁 区域特点 高品质 高租金 传统富人区 长宁 个案分布 兆丰园林天下 延安路高架 长宁 开盘时间 区域内以高档住宅为主，从04年开始有 酒店式公寓产品 2