2012南阳官庄工业园东兴社区项目市场调研报告159p课件.ppt

五、项目地块资源分析 2、地块交通条件分析 地块东临中南路，附近的公交线路有1路、2路、6路、101路等，公交线路可通往涧河新区、大庆区、黄山区、泰山区、医院小区、嵩山区等油田各大社区及各单位，交通通达度高，出行便捷。 福州天立房地产投资顾问有限公司 五、项目地块资源分析 3、地块配套条件分析 医疗：油田总医院、李宅卫生站，南石医院 教育：油田三小、油田第七中学、油田一中、油田人力资源培训中心 银行：中国银行、中国工商银行、中国建设银行、中国邮政 餐饮购物：阿波罗大酒店、小天鹅酒店、健强超市 娱乐休闲：文体中心、中心广场 其他：沿街商铺、包含中西餐厅、美容美发、药店、烟酒副食等日常生活品项目周边的配套可以满足日常基本生活所需，同时也较缺乏较高水平的配套设施。 福州天立房地产投资顾问有限公司 五、项目地块资源分析 （二）地块SWOT分析 Strength（优势） 1\改善性需求供小于求的市场环境，是本案运作成功的宏观优势所在； 2\地块规模大，地块平整，利于规划； 3\紧邻中心街区，交通、教育、医疗、购物配套齐全； 4\政府扶持性政策、土地政策也是本项目特色优势所在； 5\中南路改造扩建，同时地块紧邻油田暖气管道，便以利用； 6\在环境塑造、社区配套，以及商业规划方面的空间资源很大，有利于提升住宅产品价值附加。便于根据市场需求变化的设计优化调整，有利于创造产品的市场差异性优势，规避市场风险。 7\项目方案设计中的环境、配套、商业方面的产品利益点经过整合，可以形成强势的产品附加值。 福州天立房地产投资顾问有限公司 五、项目地块资源分析 Weakness（劣势） 1\地块周边紧邻炼油厂，存在一定环境污染，不利已打造项目品质，影响居住环境； 2\地块位于钻井与油田之间，属油田外沿，项目知名度受限； 3\地上附着物较多且复杂，坟地数量多、民宅密度大、高压线斜跨基地，整体拆迁成本高； 4\油田居民长期以来对项目周边环境的不认同感，严重影响项目整体形象的打造； 5\项目分期开发边设计、边施工、边交付对社区居住环境负面影响较大；开发周期长导致的销售滞后，使项目面临区域内其他项目逐步放量带来的竞争压力。 6\发展商基于提升产品附加值，在环境、配套、商业，以及建筑物料、机电设备、一期拆迁方面的一次性投入，面临如何优化成本的考验。 7\项目商业规划和生活配套仍处于规划、引导阶段，在一段时期内存在可居住性弱和人气不足现象，导致购房消费抗性。 福州天立房地产投资顾问有限公司 五、项目地块资源分析 Opportunities（机会） 1\地块周边环境不甚理想，而本案的规模足以改变周边环境，提升整体形象 2\地块东侧中南路改造工程，紧邻油田中心，未来将成为对外及石化专业园的交通枢纽，本案将成为标志建筑； 3\地块东侧紧邻规划中的石化专业园区2.5平公里的公园配套，居住环境良好；炼油厂向东扩展 包围本地块，周围的农村及中南路改造拆迁，需求大。 4\项目周边有部分楼盘已经开始发售，对于宗地项目后期定位有较大的可参照性。 5\油田职工来自全国各地，对住房品质要求较高，为本案打造油田高品质社区提供市场支持， 6\油田居民改善住房条件及子女首次购房需求，居民住房需求潜力巨大； 7\油田一些下属单位职工，如第二第三产业不能在油田内部够集资房（如：唐河基地，双河基地），需求还是挺大。 福州天立房地产投资顾问有限公司 五、项目地块资源分析 Threats（威胁） 1\油田部分企业外迁，客户分流较大 2\油田保持福利分房政策，这将成为本案客源直接威胁； 3\油田客户逐渐向外发展如（南阳、郑州），目标客群大量减少 4\油田未来城市规划向东、北发展，地块升值潜力待考究； 5\油田城市周边已有多个项目处于孕育期，届时将井喷入市，竞争对手多，把握关键的入市时机将至关重要。 6\项目商业规划和生活设施配套处于规划、引导阶段所导致在一段时期内存在可居住性弱和人气不足的现象，以及受中南路改造和绿化带影响，项目商业地产部分的营销或经营存在较大的市场风险。 7\油田住宅消费理念产生的对高层住宅的消费抗性，给项目的高层住宅销售带来风险。 福州天立房地产投资顾问有限公司 六、产品整体发展策略 （1）项目市场定位 1、项目区位定位 定位是众多发展变化的因素集合，除了从项目自身考虑之外，还要顾及到城市与企业发展、区位发展等因素，本区域定位是要让项目认清自己的地块位置，为项目的市场定位提供依据。 福州天立房地产投资顾问有限公司 六、产品整体发展策略 定位说辞： 油田主轴生态居住版块 项目所处位置为油田城区与钻井公司连接处中南路上，而中南路是油田城市南北主轴线，升级改造后的中南路也将是油田的形象工程，地理位置优越。 项目处于南阳