扬州太合国际广场项目商业定位及整合营销策划报告课件.ppt

step1:现金牛+明星＝产权式酒店+酒店式公寓 step2:现金牛+痩狗＝1-2楼主题商业+3楼餐饮商铺 step3:明星＝-1楼地下商业 酒店式公寓、产权式酒店短平快，投资小、购买力强，能迅速回笼资金。在销售之前，必先定品牌酒店管理公司。 着重宣传主题购物中心的价值，同时随着招商工作的不断开展，主力商家的进驻，分批推出限量黄金商铺，短期引爆。 最后推出地下商业，从而通过前期的铺垫，提升价值，实现利润最大化。 推盘节奏 整合营销·客户定位 对本项目区域价值的认同——洞悉城市发展脉搏，认同城市中央发展潜力。 对项目投资价值升值潜力的认同。 1、定位依据 依据价值认同理论对客户做出判断。 对本案项目价值的认同——核心辐射近50万人口的区域性综合商业区。 对商业项目价值的认同——“一铺养三代”的认识，本身就是商铺物业的持有者或者经营者。 整合营销·客户定位 2、属性定位 （1）企业客户。 银行等金融机构、中国移动等通讯企业因区域发展的需要购买本案商业。 大中型国有企业因商业物业抗跌性以及物业本身的租金收益购买本案商业。 本地代理商、服装生产企业、大中型休闲、餐饮娱乐、零售、服务业企业。 投资公司。 2、属性定位 （2）个人客户。 知名品牌在扬州地区的代理商。 经营中高档品牌的私营业主、个体户。 有一定经济能力且具备投资意识的投资客，涵盖的职业类别广泛。 餐饮（休闲餐饮）等快速消费品行业的经营者。 整合营销·客户定位 1、定位原则 主要采取市场比较定价法，对本案商业做价格定位。 参考扬州市区域内几大在售商业项目。 目前整个扬州市区商业用房均价约为10000-15000元/㎡， 同时，一般商业价格是普通住宅的销售价格3-5倍，目前扬州普通住宅均价在4000元/㎡左右，商业价格应该在1.2万元左右。（易丰行市调数据）。 考虑到本案商业销售期将在2009年底到2010年上半年，不做市场变化考虑，对本案商业销售价格初步定位，见下页。 整合营销·客户定位 2、价格建议 本案商业总体均价定位：12800元/㎡。 按照可售面积28000平米计。 整合营销·价格定位 面 积 销售均价 （元） 销售总价 （亿元） 产权式酒店（精装） 4000 7000 0.28 酒店式公寓（精装） 4000 7000 0.28 1楼商业 5000 25000 1.25 2楼商业 5000 15000 0.75 -1楼商业 6500 9000 0.59 3楼商业 2922 9000 0.26 整合营销·价格定位 3、各物业类型销售建议 以上合计销售总价约为：3.5亿左右，除去土地成本1亿元，建安（3万平米计算，单价2000元/㎡计）成本约在0.6亿元，剩余毛利润约在1.9亿。 整合市场攻击策略Strategy Ad. Planning 空中花园功能与营造 空中花园功能与营造 空中花园在国外也被叫作屋顶绿化。由于高科技材料和技术的运用，使得近年的屋顶绿化达到了一个新的高度。今天，铺设了防水层、安装了排水装置、种上了植物的屋顶模式改变了以前“禁止入内”的传统屋顶模式，其结果是，不仅把花园建在了意想不到的地方———屋顶，而且对缓解越来越恶劣的环境起到了一定的作用。 （1）屋顶绿化不仅具有美化作用，它对于环境也大有益处，如可以减小暴风雨带来的储水压力。与普通屋顶相比，一个绿化过的屋顶能够吸收50％－95％的降水量，而且还能过滤水和空气，吸收化学气体、有毒物质和浮尘。 （2）城市中的屋顶绿化还可以缓解热岛效应。而绿化后的屋顶，其屋顶温度可由在原来的65℃－75℃降到40℃－50℃。 （3）屋顶绿化还可为一些物种提供栖息场所。 （4）尽管绿化屋顶在建造时要比普通屋顶所需费用高一些，但综合考虑还是很划算的，因为经过绿化的屋顶使用寿命是普通屋顶的2－3倍，而且经过绿化的屋顶冬暖夏凉。 （5）屋顶绿化在美学和心理学上的作用：原本光秃秃的屋顶被葱绿的屋顶代替了，可以让人们放松心情，得到美的享受。 空中花园示意 创意空中泳池 营造纯粹蓝色水世界，在解决了酒店游泳池私密性和开放性的同时，也成就花园的一个重要标志。 裙楼楼项设计了独特的半露天式空中游泳池，一部分在室内，一部分在室外，花草掩映，因水流而成瀑布，酒店形象因此更加灵动。其精美的空间造型与环境设计，使空中游泳池成为本项目一个标志性景观。 相关商务宴会酒店配套 3楼营造商务宴会厅解决酒店宴会厅问题。 一流的物业品质，需要引进有一流物业提供高品质服务作为保证，引入国际品物业品牌物业是打造一流物业生活的重要砝码 ASCOTT 雅诗阁集团 第一太平戴维斯 高力国际 物业服务：雅诗阁的服务体现名流人士的典雅的生活方式 雅诗阁集团是国际领先的服务公寓开发管理集团，在全球拥有15,000套的服务公寓单元，覆盖了欧