无锡新区国信春晖路商业地块市场研究报告戴德梁行2.doc

无锡新区国信春晖路商业地块市场研究报告2010年戴德梁行2 二期 A 地块定位方案：酒店 + 酒店式公寓 + 配套底商 二期 A 地块商业酒店规划体量 : 150 米超高层上部 20-731 层酒店 250 个房间及部分配套用房， 22,000m 2 150 米超高层 1-3 层裙房酒店商务及商业配套（如会议室、健身中心、中西餐厅等） 5,000m 2 150 米超高层中部 18-19 层办公楼 4,000 平方米 150 米超高层下部 4-17 层公寓式酒店 26,000m 2 酒店式公寓 1-3 层入口、部分配套设备设施及大堂 3,000m 2 沿街配套 1-3 层底商 3,000m 2 二期 A 地块剩余面积布置约 9 万平方米住宅，二期 B 地块沿春合路布置社区配套底商。 国信世家 A 地块考虑布置可销售租赁皆可的服务式公寓。 方案总体定位 —— 业态开发整合 项目总计商办面积 63000 平方米，其中：酒店 27000 平方米，酒店式公寓 29000 平方米，写字楼 4000 平方米， 沿街 1-3 层配套商业 3000 平方米。 项目总体定位 —— 业态整合 写字楼 酒店式公寓 商业 酒店 商务缔造长期居住客群 商务带来商业需求 居住配套的双重配置 商业丰富酒店配套 酒店丰富商务配套 居住提供稳定商业客群 不同居住的相互弥补 配套吸引商务聚集 居住丰富商务配套 商业丰富居住配套 商务催生短租商客 酒店带来丰沛商旅消费者 综合体内各业态有机组合、相互依存、协同促进 商业 酒店式公寓 办公 本项目各业态组合建议 项目定位方向把握 定位方向的把握： 考虑项目所在的商业市场大环境 关注区域规划方向与项目定位保持相对一致 在主题定位上进行市场差异化错位竞争 在主力消费者定位上把握现有客群，提炼目标客群 关注目标客群的消费需求 商业定位抉择 根据本项目周边商业状况、主要消费者构成、地理交通情况等，我司对本项目的定位做出如下选择： 注：数值表示本项目应突出引入业态的次序。 项目商业定位 商业总体定位 整体打造 “社区生活配套商业” 的概念主题 以超市、特色餐饮、休闲娱乐为基点，辅以生活配套功能的组合 商业特色 主要通过以下几点体现： 商业建筑体现国际化时尚特色 商业布局配合周边水景，凸现景观特色 引入各类商务休闲主题相关商业业态（如特色餐饮、酒吧、健身会所、 SPA 、瑜伽等） 项目商业定位 目标客群定位 酒店式公寓的租客 星级酒店的高消费群体 周边住宅居民高消费群体 全市外籍人士（日韩、欧美） 周边办公楼云集，区域商务白领将是本项目商业的主力消费客源； 本项目自身将有酒店、酒店式公寓的客户，这对本项目商业形成重要支撑； 本项目通过目的性较强的中高档特色餐饮、休闲娱乐，扩大项目商业辐射范围，通过特色商业吸引本市的外籍人士，打造成商务、休闲娱乐的好去处。 目标消费客群 业态组合考虑因素 商业业态定位 本地块做 3000 平方米 1-3 层的配套商业，以餐饮、休闲、娱乐等社区配套商业为主。 引入大型餐饮、商务会所，提升项目整体品牌号召力和知名度，确保项目整体形象； 通过休闲娱乐业态的引入，带动项目客流的丰富性，有效延长客流消费逗留时间； 适宜选择高租金回报率的商户以确保项目整体收益最大化。 总体商业面积配比 商业业态定位 商业业态 配合目标顾客选择，本项目的 业态组合 将主要是： 特色、休闲餐饮 本项目通过汇集各种东西方的特色美食来提升项目人气，同时辅以开放式的咖啡店、轻食，吸引追求生活品位的人群； 时尚娱乐 在项目中安置部分广受欢迎的 SPA 、按摩、足浴、瑜伽健身等业态，丰富项目的娱乐性；商务会所提升了娱乐业态的整体档次； 生活配套 通过引入生活配套设施，方便满足本项目酒店式公寓租户的日常生活需求，营造适合居家的生活氛围。 商业业态定位 商业分层业态定位 3F 2F 1F 分层业态总体剖面图 总体业态配置原则： 以餐饮、休闲娱乐为基点，辅以生活配套功能 注：这里的商业业态中未包括酒店的商业配套 商业业态定位 分层业态定位（ 1F ） 以特色餐饮为主，搭配 Coffee Shop 等，特色餐饮涵盖特色、商务及休闲特点，满足目标消费群体的需求： 作为配套的银行及特色餐饮则充分满足了项目内部办公人群的商务需求，创造宜人的办公环境。 通过引入生活配套设施，方便满足本项目酒店式公寓租户的日常生活需求，营造适合居家的生活氛围。 类似消费感觉的餐饮 \ 咖啡： 商业业态定位 分层业态定位（ 2F-3F ） 区域位置特点 相对的商业氛围缺乏，失去了零售业的支撑，以引入餐饮及休闲娱乐、健身类业态为佳。 以高档次餐饮、休闲娱乐业态为主，树立整体项目的高品质 形象。 区域位置特点 市场情况 市场情况 周边聚集了