2010年青岛高端住宅研究课件.pptVIP

发展规划 政治商业中心 名称 崂山旅游度假区 港航经济服务区 四方文化区 李沧文化旅游区 流亭空港物流区 高新技术开发区 黄岛物流区 黄岛开发区 产业 旅游度假 休闲、旅游、商务 居住、商贸、休闲 文化旅游、居住 物流 高新科技制造业 物流、航运 现代化制造业 城市发展的新规划，使各个区域的功能特征更加明显，城市分工更加鲜明，有利于城市更快更好的发展。 房地产市场概况 青岛市房地产市场发展历程 年份 发展阶段及回顾 1992年之前 商品房市场初步发展阶段，青岛首次将住宅小区综合开发的概念引入青岛，团岛大院改造、浮山所等小区落成为雏形代表，房地产开发正式启动于1988年 1992-1995年 商品房市场迅速崛起时期，以东部新区为核心区域，国家关于房地产及安居工程等系列政策出台和青岛市政府东迁创造良好环境和成长契机 1996-1997年 商品房回落调整期，主要受国家宏观调控、紧缩货币政策影响及东部开发结束，主要为上一阶段的发展消化期 1998-1999年 商品房复苏回升期，1998年开始的住房制度改革，公积金制度、商业贷款等配套环节的快速完善 2000-2004年 商品房高速发展阶段，开发体量和销售价格逐年高速递增，主要受益于奥运申办成功、经营城市和大青岛框架的提出 2005年-至今 市场高位调控期，并逐步建立了“4+2”住房保障供应体系，品牌开发商介入，进入规范化、市场化和相对透明化时代，竞争加强，郊区化开发逐渐成为楼市主流声音 从青岛房地产市场发展来看，发展重心由市区向郊区转移，市场调节作用逐步增强，竞争更加激烈，由单一竞争转向产品品质、开发商品牌等全面竞争，房地产市场逐渐规范化、市场化、透明化。提高产品力、竞争力、品牌度是我们立足市场的根本。 1992 1995 1998 2000 2006 2009年 2006年 2005年 2001年 1997年 90年代初 老城片区： 倡导“保护老城、发展新区”战略实施 海尔路片区：打造海尔路商务区，带动周边金融旅游发展 中央商务区：形成 “一心、三轴、一带、两区”的规划设计 青岛新都心： 以“一心一环两带三大国际社区”为设计构想 中央居住区：未来李沧东部将出现能够容纳30万人的新的居住区 城市核心区：打造东部商圈，开始“发展新区”的战略实施 浮山后片区：规划形成“一心、一环、两轴、四片”的格局 老城片区 中央商务区 城市核心区 浮山后片区 新都心 中央居住区 海尔路片区 房地产市场概况 在青岛房地产发展北移东扩逐步迁移的过程中，由于城市中心区域房地产资源日益稀缺，传统意义的青岛郊区将迎来新的发展机遇。 青岛市房地产发展路径 2004年 随着房地产开发的北移东扩，青岛客户的置业流向也将发生转变； 在一些外地和本地富裕阶层选择城市中心区域时，本地人和较富裕的新青岛人则只有选择北移或是向东部沿海扩张； 城阳区板块 李沧区板块 海 岸 线 板 块 四方区板块 市区南部板块 浮山后板块 相对独立的城市片区 城市普通居住区 景观性豪宅片区 城市高档居住区 新兴中产居住区 城市普通居住区 客户置业流向： 表示老青岛人或较富裕阶层置业流向的区域 表示新青岛人或首置青岛本地人置业流向的区域 表示外地富豪或本地富豪置业流向的区域 表示新青岛人或是首改青岛本地人置业流向的区域 房地产市场概况 青岛房地产未来置业流向 房地产市场概况 青岛住宅成交分析 2010年以来，青岛市住宅存量呈上升趋势，10月期末库存653.9万㎡，较上月有所下降，存销比近几个月来成交量上升而呈下降趋势，存销比为4.5，市场去化压力不大。 房地产市场概况 青岛住宅供应成交量分析 2010年以来，青岛市成交均价呈小幅波动状态，8月后上升趋势明显，10月为9338元/ ㎡。 2010年以来，青岛市住宅供应量、成交量呈波动上升趋势，10月供应量为138.3万㎡，成交量为144.4万㎡ 供应结构：2010月份以来全市首置产品的供应呈波动下降的趋势，再改产品比重不断加大，10月份上升到了44%。 房地产市场概况 青岛住宅供应成交结构分析 成交结构：2010年以来首置产品的供应呈波动下降的趋势，再改产品呈波动上升的趋势，10月份达到34%。 地理位置优越，旅游资源丰富，城市综合实力强。 城市规模大，经济实力强，消费能力强，发展前景好。 城市概况分析小结 房地产市场发展良好，前景广阔，供销稳定，去化压力不大 高端海景住宅 别墅项目 洋房项目 高端住宅市场研究 高端海景住宅 青岛高端海景住宅发展史 此报告定义的高端海景住宅为现时段价格在25000元/㎡以上，且较具影响力的海景住宅项目。 时间段 代