德思勤绿景深圳龙华牛栏前项目定位前期策划报告课件.ppt

跌水 园林小品 中央园林 趣味园路 5.5.3、园林风格建议 未来形态元素的运用 大胆运用各种元素，体现空间层次的丰富感，摒弃平淡 5.5.4、园林风格建议 户型示意 小一房 两房 小三房 5.6.1、户型设计建议 对于安居房和返建房，出于成本控制的考虑，除必需配备的生活阳台以外，尽量减少诸如阳台、露台、以及入户花园等面积的赠送。 送的好不如送的巧 部分户型通过法式阳台，增加室内与自然的交流空间。 5.6.2、户型设计建议 “长阳台”豪宅元素平民化 用花架封闭或直接设计成卧室与客厅或卧室与卧室之间形成“长阳台”引入豪宅“有天、有地”的特征性元素，提升整个项目的品质。 5.6.3、户型设计建议 入户花园 入户花园 5.6.4、户型设计建议 阳光车库天窗 生态节能式住宅将是未来建筑设计 的主流。 “阳光生态车库” 系统可自然 采光、通风，取消机械通风系统，节约 能源，更加生态、环保。 阳光车库 5.6.5、户型设计建议 5.7、装修标准建议 鉴于本项目单体户型面积较小，且需要在竞争中体现总价优势，因此建议装修标准规格不宜过高，可参考第五园·景台的装修标准，初步建议为500元/㎡。 5.8、物业管理建议——绿景集团物业公司管理 商务秘书+管理服务中心+一站式服务 1、电话叫醒服务（免费） 2、钟点工服务（收费） 3、订票订车服务（免费） 4、送房餐饮服务（免费） 5、洗衣服务（收费） 6、24小时商务中心服务（收费） 7、定期清理房间（收费） 8、代缴各类费用（免费） 深圳绿景地产作为深圳市知名品牌地产开发企业 ，拥有13年的丰富开发经验，在所开发的楼盘项目的物业管理上亦有一流的水平和不错的口碑。对于本项目，建议延续绿景自身开发自身管理的作风，通过借鉴酒店式公寓的管理模式，使本项目的物业多元化、现代化。 酒店式公寓物业管理 Part 6 营销攻略 大浪工业区——工业区 辖区内共有各类工业企业1200余家，汇集了一批国际、国内品牌企业。 龙华中心区——行政中心区 龙华中心区主要依托华为、富士康等龙头企业配以新产业物流如服装、印刷等带动形成围绕龙华街道政府中心的龙华核心区域。 二线拓展区——中央生活居住区 本项目所在区域，深圳市政府最新规划的人居生活区域作为深圳CBD住宅配套和商业中心。 6.1.1、市场营销定位 区域功能解析 区域共荣共赢 从开发商角色定位与项目所在板块基础功能定位出发分析 众多角色会产生 项目共盈 项目冲突 项目差异化共存 项目互补等许多不同程度的弥合状态 6.1.2、市场营销定位 综合体区域价值分析 通过都市综合体的打造 ——推动者与辅助者 我们不争当区域发展领头羊！ 并不意味着我们被动， 而是我们后发制人！ 借势而上！ 整体市场发展的同时，借助发展的风势推动了整个区域的价值，从而瞄准市场、获取更大利益。 以怎样的角度看待项目在区域发展中扮演的角色？ 6.1.3、市场营销定位 区域市场功能定位 6.2、树立本案的八大标杆价值 项目价值 交通枢纽 ①新客站的兴建 ②道路轨道交通 品牌实力 经验丰富、实力雄厚的都市综合体运营商 成熟区域 ①生活配套齐全 ②关内白领栖居地 新兴商业核心 龙华未来商业繁华地带 产业聚群效应 都市综合体的蝴蝶效应 酒店聚合效应 中央酒店区的商务氛围 城市地位 龙华新城的崛起 产品规模 都市综合体，资源共享 6.3、营销战略目标 打造龙华中央酒店区综合体小户全新形象； 建立个性化、差异化特色，实现市场突围，确立综合性价比NO.1市场地位； 强力高调攻击，实现住宅、商业快速高价销售与综合收益最大化的！ 产品差异化 打造80后个性精品生活之都 形象差异化 唯一性 项目为酒店、酒店式公寓、综合商业、 精品住宅为一体的都市综合体 以酒店、商业为引导的都市综合体 理念差异化 标识性 开拓性 6.4、综合体差异化营销策略 6.5、销售推出策略 Ⅰ号地块与Ⅱ号地块最先推出：项目相对整体较差的住宅单位和酒店招商共同开始，既可以通过酒店招商形式提升项目形象，又可以在住宅销售中实现低开高走策略； Ⅳ号地块最为本项目的楼王单位进一步提升项目价值：作为居住价值最高的地块，在前期酒店及部分住宅已经产生市场高度关注的情况下推出，将本项目的价值与形象推到最高点； Ⅲ号地块与Ⅴ号地块最后销售：随着项目的销售尾声的到来，本项目的商业价值逐步得到市场认可，推出商业达到商业价值最大化，Ⅴ号地块作为返还原住居民最后考虑，避免影响项目形象。 整体规划、低开高走、分批推出策略 民 治 大 道 布龙路 N Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅴ 民安路 6.6、销售过程控制 营销节点 工程进度 活 动 2008年 2009年