动力地产2011年07月东营市众成悦来新城项目市场研究报告（内部沟通稿）课件.ppt

动力（中国）地产机构 2011.07;PART 1 项目属性界定;城市属性研究 区域属性研究 项目属性研究;济南;城市属性研究;城市属性研究;城市属性研究; 东营市2006-2010年GDP呈逐年增大态势，从2006年的1500亿元不到，增长至2010年超过2300亿元。尤其是2008年突破了2000亿大关，作为一个转折点，体现了东营市的经济建设发展迅速。; 东营市2006-2010年固定资产投资呈较稳定幅度逐年上升，2010年已经超过2006年的一倍。同时房地产投资也保持着逐年递增的势头，2010年同样超过2006年的一倍多。; 从产业结构上看，第一产业增加值87.38亿元，增长4.5%；第二产业增加值1712.20亿元，增长13.4%；第三产业增加值560.36亿元，增长14.5%。三次产业比重由上年的3.6:73.9:22.5调整为3.7:72.6：23.7，服务业比重提高1.2个百分点。;东营市常住人口突破200万，达到203.53万人。与第五次全国人口普查2000年11月1日零时的179.30万人相比，东营市十年共增加了24.23万人。在全省17地市中，东营市人口数仅高于莱芜市，位列第16位。 ;年份;城市属性研究 区域属性研究 项目属性研究;区域属性研究;区域属性研究;区域属性研究;区域属性研究;本项目周边规划，住宅项目林立;区域属性研究;城市属性研究 区域属性研究 项目属性研究;项目属性研究;项目属性研究;总用地面积;项目属性研究;物业类型;户型A,317平方米;户型A,317平方米;户型A,317平方米;133+128+133;132+85+118;优势;PART 1 项目属性界定; 东营市2006-2010年竣工面积呈现波动状态。2008年的经济危机影响下，竣工面积较前一年减少了不少，但2009年又大幅提升，市场供应量也相应的放大。; 东营市在2008年以前，房产销售额均低于开发投资总额，反映出市场处于供大于求的状态。2009年起，销售额开始超过投资额，并且上涨趋势明显，2010年相差近40亿元，体现了东营市近些年的楼市的活跃。 二者的增长率步调较为统一，销售额增长率的增减幅度稍大于投资额的增长率。; 2010.6-2011.6整一年，东营市全市共成交住宅商品房9880套，平均每月成交823套。 其中，2010年11月的去化量达到研究时间段内的最大值，超过1300套。另外，过千套成交量的还有2011年的4月。两月总数几近全一年成交量的25%。由于东营市的土地市场发展比较缓慢，因此也相对压抑了商品房的存量市场，可售房源较少，也直接导致了销售市场的不积极。; 东营市各区在刚过去的6月份的成交表现：开发区共成交11套，东营区共成交474套，河口区共成交386套。 对于新兴的开发区，目前楼市开发量并不完善，周边配套以及居住环境均不成熟，因此商品房的销售上体现弱势。但近些年东城区的土地出让量很大，预计未来几年，东城区的可售房源将会大大增加，楼市温度也会提高。; 开发区在6月份的销售均价为5361元/平米。一周的价格走势先抑后扬，但围绕在5300的价格上下波动，起伏不大。而东营市的成交价格走势正好相反，月中的价格上涨比较明显，在月末价格与东城区相差无几。; 东营市近年来土地出让量逐年减少，2008年近300万平方米，2011年截至目前为止不足100万平方米。;总体市场分析;分布区域：近年来东营的土地出让基本上都集中在东城板块，而西城板块数量极少； 规划用途：商住综合用地占很少数，大部分均为纯住宅用地。 未来居住分析：近年出让的居住用地也主要位于东城板块，也预示着未来将有越来越多的住宅项目在东城板块陆续上市。 政府配套：近年出让的公共设施及教育用地全部在东城板块，表明政府对东城板块发展积极地提供必要的配套设施。 建筑密度及绿化率：建筑密度普遍低于25%,绿化率多数限制在35%以上。 未来商业：近年来商业用地多集中在东城板块，未来东城将有更成熟的商业，对住宅小区的开发提供更完善的商业配套支持。 容积率：出让土地整体容积率有所下降。;土地供应量上，2009年东营公示出让土地有50余宗，成为2008-2011年至今的出让最大量。 2008-2011年东城板块的土地出让量均占到总土地出让量的80%以上，而西城板块的出让量却一直呈递减态势，体现了东城板块的主体开发性。 08年至今，居住用地共成交73套，商业综合用地共成交41套，公共设施、科教用地共成交18套。体现居住用地还是作为东城板块的主要开发方向。 伴随出让面积的上升，而出让土地形成的建筑面积呈下降趋势，表明地块的容积率在下降。 近年土地出让形成的商业建筑面积在2009年达到供应高峰