万科地产西街花园街铺营销分析报告课件.pptVIP

第二部分 中原的解决方案 客 户 购 买 决 策 模 型 主动寻找 被动激发 到访 调研 咨询 考虑 购买 放弃 为了缩短客户决策过程，我们需要通过项目推广、业态定位、现场包装等多种渠道尽可能的帮客户完成决策环节。 我们帮助客户完成的越多，客户的决策才能更快更容易！ ▲ 财富阶层（500-1000万以上） ▲ 有从商以及租售商铺经验 ▲ 了解长沙商铺市场 ▲ 熟悉长沙尚东板块 ▲ 有商户资源 （非必要特征） 第二部分 中原的解决方案——目标客群 图表来源：湖南中原长沙市住宅区街铺调研报告 待售街铺比已售街铺平均总价更高、抗性更大，目标客群明显位移。 客群素描 大型经销商 区域总代理 购买力 专业度 普通投资客 周边业主 高端投资客 实业家 资金密集性行业 权利阶层 第二部分 中原的解决方案——目标客群 图表来源：湖南中原长沙市住宅区街铺调研报告 客群来源 ▲ 高桥、马王堆、万家丽专业市场的实力商户； ▲ 各种商会的驻湘机构； ▲ 地产、金融等行业投资个人或组织 新的目标客户相比过去购买力更强、更为专业、更有资源。 大型经销商 区域总代理 购买力 专业度 普通投资客 周边业主 高端投资客 实业家 资金密集性行业 权利阶层 第二部分 中原的解决方案——目标客群 图表来源：湖南中原长沙市住宅区街铺调研报告 大型经销商 区域总代理 购买力 专业度 普通投资客 周边业主 高端投资客 实业家 资金密集性行业 权利阶层 客群来源 ▲ 高桥、马王堆、万家丽专业市场的实力商户； ▲在长各种商会组织 第一阶段的主力拓展客群 1）购买力强，有投资意识 2）聚集在项目周边，营销成本相对低 3）熟悉街铺，有切身体验 4）熟悉尚东板块 5）熟悉商户资源及招租渠道 第二部分 中原的解决方案——定位推广 创意，只为创富！ 调整原有定位，弱化创意、设计、文化意味，强化街铺、西街 、投资、升值元素。 第二部分 中原的解决方案——业态定位 满足基础需求 提高生活质量 反映周边居民的数量和质量 满足发展需求 体现生活品质差异 具有主题特色，相对高端 社区配套性与辐射性两者兼顾的街铺区经营相对更佳，前景更被看好。 社区配套型 辐射型 困境原因： 定位单一，无商圈条件，孤掌难鸣 “韩国”定位执行不彻底 第二部分 中原的解决方案——业态定位 辐射型街铺区以良好的交通状况、中高端居民、品牌公司/商户的入驻为重要元素。 样 本 鸿铭中心 梦泽园 书香名邸- 格蓝康都 韩国街 铺均居民数 〉1万户，59铺 〉5000户，42铺 〉5000户，32铺 〉3000户，157铺 交通状况 好 好（目前一般） 较好 一般 大型商业入驻 无 无 新一佳 无 业态状况 社区配套性弱，高档专卖、休闲等 社区配套性强 社区配套性强 配套性最弱 物业经营方式 统一招商经营 私人招商 私人招商 统一招商，大量商户转让 辐射型业态： 冰火楼、君庭中菜馆高档酒楼 龟博士汽车修理、“狗窝”宠物服务店 第二部分 中原的解决方案——业态定位 烟酒茶叶 5 餐饮 11 超市 1 服饰 3 果蔬副食 6 美容美发 6 保健按摩 3 房产中介 2 公共服务 2 干洗 3 培训学校 2 汽车美容修理 2 宠物美容店 1 旅行社 1 花店 1 网吧 1 健身会所 1 画廊 1 车 站 北 路 晚报大道 小区入口 新华联家园 西湖社区 锦丰家园 雍景园 王府花园 北 西 营盘东路（在建） 梦泽园商铺分布图 第二部分 中原的解决方案——业态定位 周边环境 位于烈士公园人工湖畔，东临车站北路，南临展览馆路，周边中高档社区众多：新华联家园、瑞丰家园、王府花园等，人流量大，生活配套成熟。 街铺数量 50家 业态构成 餐饮10，果蔬副食店6，美容美发6，烟酒茶叶行5，干洗3，服饰3，保健按摩3，汽车美容、房产中介、培训学校、公共服务各2，其它生活配套店铺6。 租金 （元/M2·月） 较早租户50~60元/M2·月，近期平均租金70~80元/M2·月。 商户经营状况 良好。 物业持有与经营 私人持有。 氛围包装 外立面统一装修材料，铺面区间灵活分隔，形象高档。 物管费（元/M2） 1.6元/m2/ 月 评价 定位准确，经营状况好，投资回报率高，具有很好的借鉴意义。 梦泽园周边聚居大量高收入人群、社会名流、政府官员，以中高档社区综合配套为基础，兼具强辐射性的特色商业。 第二部分 中原的解决方案——业态定位 中高档社区综合配套 第二部分