商业地产呼和浩特首府广场商业项目分析报告课件.pptVIP

借助深圳铜锣湾集团在SHOPPING MALL招商中的颠峰平台作用，通过组织现场招商发布会，吸引了国内外众多知名品牌，如欧伯莱、玉兰油、VEROMODA、艾格、莱尔斯丹、百丽、达芙妮、爵根士、白领、凯撒、欧柏兰奴、爱慕、鄂尔多斯、马克华菲、阿迪达斯、李宁、美津浓、KAPPA、麦当劳等。 5．项目优劣势分析 项目优势 1）呼市经济发展利好因素 2）政府大力支持 3）目前呼市标志性建筑物，最高的写字楼 4）地处商业街龙头位置，商业氛围浓厚，道路交通良好 5）预设大面积停车场，一则弥补呼市车位不足的现状 6）开发商实力雄厚 7）规划设计超前 8）与知名管理团队深圳铜锣湾百货合作 9）商业及办公配套齐全 10）约7000平米室外休闲广场，聚集人潮 11）大、小磁场（如上岛咖啡、麦当劳）营造商业气息 12）呼市中高档写字楼市场需求将不断增加 项目劣势 1）呼市人均收入较低，消费能力有限 2）呼市商业区内商场林立，目前商厦竞争较激烈 3）呼市商业市场已接近饱和，一些商场已面临倒闭危机 4）开发商在呼市还未树立自己的企业形象，消费市场的认知度较低虽然地处商业街的龙头位置，但人潮较少，非商业核心地带 5）虽然写字楼的需求量较大，但目前已有大量中、高档写字楼在建，市场竞争日益激烈 6．商场经营状况 商业核心经营原则 以“一站式消费、主体特色经营”为核心商业原则，功能多元，业态丰富，兼顾不同顾客多层次消费需求。 2004年7月，铜锣湾集团与首府广场签约，共建首府广场铜锣湾购物中心。 2005年12月，铜锣湾集团撤出，由力天公司继续对项目进行经营管理。 2006年5月底，商场经营惨淡，无力继续支撑返租资金，交由维多利商厦管理，后者于6月18日起开始招商，进行重新定位 ，重新装修。预计9月份正式开业。 7．项目成败点分析 项目成功点 1）商场实行售后返租的经营策略，每年承诺10％的基准收益，据此项目初期商场短期内去化情况理想。 2）首府广场一改传统业种的单调模式，把人们的休闲、娱乐也考虑了进去，改变呼市人的文化形态和生活方式。 3）写字楼硬件配置考虑了智能、环保、节能的要求 4）大面积停车场与完善的配套功能 5）首府广场以做品牌的心态作项目，以忠诚服务的理念对待客户 6）开发商考虑了商铺的购买者、品牌经营者以及整个商场管理者利润空间 1）首府广场的商场与深圳铜锣湾百货合作的后期除了一、二层的一部分是由深圳铜锣湾百货给他们进行的规划和策划外，余下的都是由力天投资公司自己来做的，而他们本身是搞房地产开发的，并不具备商场经营的经验，这样使首府广场在管理上就不够专业 。 项目失败点 2）首府广场在开业期间，恰逢王府井百货、华联商厦、新亚太等几个大型商场同时入市，对它造成了较大的冲进，产生了消费者的分流。而且在中山西路上不属于核心商业地带。 3）项目当初定位于呼市中心商圈的最高商业、最高消费，在一定程度上和当时呼市的高端消费能力脱节。 4）门外人流量往来较多，但多是直奔维多利商厦，分流现象明显。相当程度上是维多利比首府早开业1年多，人们具备了消费思维惯性。 5）商城招牌不醒目，欠缺吸引力商城正门没有显眼、具有吸引力的布置或展示，不能引起消费者的注意 。 6）商城商业气氛营造不浓厚，没有绚丽缤纷的装饰，也没有生动活跃的促销水牌，广告宣传不够 。 7）首府广场平面布局不很合理，交通动线组织不良，消费者进入商场后感觉购物路线过于迂回。 8）在首府广场商业部分开业时，没有包装好整体，在大多数业态运营时，小部分商铺仍然在装修，影响了整体形象，给消费者留下不好的第一印象。 9）写字楼部分销售不是很理想，已经近两年时间仍然存量40％多未去化，实践证明这种推广策略是有问题的，由于整层的标准层都是毛坯的形态，根本未做任何隔断或者装修，导致对有意购买或者投资写字楼的客户群门槛过高，对有意愿入住的公司感觉楼宇交房状态太过原始，或者因为装修复杂等原因而使得他们望而却步。 8．项目借鉴意义 把握好呼市居民的消费特点和消费心理 城市SHOPPING MALL要具备良好的公共交通条件的发展 规划布局简单化，让消费者轻松逛完商场 提高商场设计布局的“可视性” 增加公共空间的面积，并充分利用其价值 由专业的商业经营管理公司来运营 加强商场外围导向，增加广告招牌，扩展商场入口 适当增加项目全寿命周期节点的拓展和包装、促销等活动，培养和强化消费者的购物习惯 增加商场内部装饰和视觉的整体性 写字楼适当装修，灵活销控，降低入驻的门槛 THANKS！ * 生活家饮食保健孕期选择食用油的学问邢台市第四病院罕见护理应急预案猪气喘