中原2012年03月同德昆明广场营销策略报告课件.ppt

同德·昆明广场营销策略报告; 项目回顾;品牌回顾——同德地产，致力于高品质地产项目的开发运营;形象回顾——城市综合体领袖，标记昆明，回响世界;;;;占据有利地形;占据有利地形;“夫地形者，兵之助也，料敌制胜，计险厄远近，上将之道也。知此而用战者必胜，不知而用战者必败。” ——《孙子兵法》;城市定位 ——桥头堡战略的实施，对云南具有划时代的意义，云南已经站在一个新的历史起点上;城市格局 ——“一湖四片”、“一主四辅”的城市发展新格局，拉开了昆明迈向区域性国际城市建设的骨架,拓展了城市发展空间;与13个城市建立了友城关系 昆明拥有六国总领事馆 三家外资银行 世界500强中已有20多家来昆投资落户 在昆外国留学生人数7000人 1999年世界园艺博览会 2005年第二届GMS会议 2009年世界人类学和民族学大会 中国国际旅游交易会 昆明进出口商品交易会 建设中的昆明——越南首都河内、昆明——泰国首都曼谷、昆明——缅甸仰光、昆明——印度及孟加拉国（南亚次大陆）高速公路，拉近了昆明与世界的距离。;昆明主城发展趋势 ——轨道交通及城市更新带动下主城区经历核裂变，升级，呈多极发展之势;项目所处片区价值 ——随着昆明主城中央CBD大商业繁华时代的启幕，原有的商务格局面临重新洗牌，本项目所在片区将成为真正意义上的次级CBD;项目所处片区价值 ——写字楼中心正在转移高端写字楼集群已由原青年路沿线向北京路沿线位移，高端项目涌现，新的商务中心正在崛起;地段优越——二环内，商脉之上，传统富人居住区位处昆明未来商业、商务及文化中心，昆明新核心地段;交通便捷——通达昆明，辐射云南三大城市动脉唯一交汇处， 交通网密布，通达性非常好、将通达整个昆明、辐射整个云南;豪宅板块——翡翠湾、滨江之后同德的出现催生新兴城市豪宅板块得益于近年城市更新改造及高品质楼盘频出，城市豪宅板块向二环内位移;地铁口物业——2号线金星站无缝接驳，价值不彰自显昆明唯一一个在售纯粹地铁口上盖物业，;国际团队——联袂打造、城市传奇携手世界顶尖规划设计的建筑事??所美国凯里森，再创昆明城市新传奇;规划合理——旧改典范，商住互补将成为云南最高端、最优质的首席国际标准城市综合体样板;城市名片——标记昆明，回响世界269米国际水准写字楼，6万平Shoppingmall;同德品牌——同德出品，同属精品从同德极少墅、同德锦江嘉园到同德昆明广场;高调营销——创新亮相，慈善感恩;项目分析小结——城市核心 高端 综合体;昆明国际化进程中的里程碑，城中村改造的标杆 同德19载精心力作，品牌飞跃的关键契机 重组被低估片区价值的使命 企业利润最大化追求;优势兵力导入;项目整体属性定位;项目写字楼属性定位;项目写字楼属性定位;项目商业属性定位;项目商业属性定位;项目住宅属性定位;项目住宅属性定位;价值建立;优势兵力导入;市场分析;2011年政策回顾——地产调控与金融政策并出，调控决心明显，抑房价利用调控时间换取保障房建设时机，在领导人换届的同时保障民生;全国房地产反应 ——2011年全国整体格局量价齐跌，其中一类城市量跌幅度最大；反观二类、三类城市影响相对较小;2012年调控出现部分调整——保刚需，昆明部分银行出现首套房利率优惠，芜湖新政三天叫停，上海旧政新解夭折，总理称政策调控不放松;2012年开发商信托压力剧增——2012年开始，房地产信托将进入偿付期，到期偿还项目数达61个;房地产政策——坚持调控不动摇，保刚需、抑投资;小结——市场大环境恶化，市场下行，客户观望氛围浓厚，但2012年在局部地区政策上出现小幅活动空间，在刚需扶持上有所松动;市场分析;2012年起住宅价格战全城蔓延——本项目处于战火包围的主战场区域;2011年，月均成交面积为50.04万㎡，同比下降10.5%，月均成交套数为5979套，仅为2010年全年成交量的74.34%。 2010年1月份—2010年12月份，成交均价在6000-6500元/㎡波动，从2011年3月份价格增长幅度较大，最高峰值达到8557元/㎡的均价；;2012年预售许可证发放情况——2012年昆明将有大量盘源放量，加重市场竞争程度;2011年预售面积652.59万㎡，同比2010年减少了27.84%。成交面积600.52万㎡；同比2010年减少了10.5%。供应量充足，供大于求。 2012年1月的供应面积为175.18万㎡，环比增加了121%，同比增加388%。 市场慢慢由10年的供小于求，到11年供大于求，到目前供求严重不平衡，其将进一步激化市场。 ;北市区供应情况——楼盘分布密集，在售楼盘较多，尤其集中在北京路与二环交叉口周边、北京路延长线北仓板块，竞争较激烈;