2007年杭州东方文化园·步行街项目整体策略报告课件.ppt

1-2楼商铺物业销售方式 图1 图2 产品分析与建议 针对本案商铺结构格局以及可分割销售的特点。我们建议本案商铺实行1-2楼联体销售。一方面能起到加快项目销售进度作用，另一方面可以避免2楼商铺单独销售可能面临的销售阻力。因此建议常规销售模式下，以1、2楼物业以联体的方式进行销售。即如图1显示。若有投资者需大面积2楼整层（拥有独立的楼梯）购买，则1楼方可单独分割销售，如图2显示。 一层 二层 三层 四层 一层 二层 三层 四层 表示一个销售单元 注： 若1-2楼采取联体销售，其商铺楼上、楼下两层的每个单元的户型面积估计在80平方米左右，以7000元/平方米销售均价计算，估计总价在60万元左右。若1楼有单独销售的，其每个独立门面主流商铺面积为30-40平方米左右，以9000元/平方米销售价格计算，其总价为在30万元左右。 一般而言，最受投资者欢迎的商铺面积为40-120平方米。就本案商铺面积的来看，预计市场反映将会良好。 1-2楼商铺物业销售方式 产品分析与建议 3-5楼销售解决方案 只有40年的土地使用年限，大大折扣； 物业管理、住宅安防等方面存在不可避免的劣势； 属于商业街住宅，受噪音、灰尘等不利因素的干扰影响较大； 开放式格局，属东方文化园景区入口，人流、车流杂乱，作住宅销售将有障碍； 作为住宅，本案将面临项目周边区块多个住宅楼盘销售竞争，将给销售带来压力； 本案作为旅游性项目，3-5楼全作为住宅销售不会提升本项目的形象与品质。 几乎每一个问题点都存在不可忽视的严重性！ 作为住宅销售问题点 产品分析与建议 3-5楼销售解决方案 作为营业性用房的问题点 3-5楼物业的商业价值低 层楼数越高，对消费者及游客的吸引力越弱，较难创造商业人气； 3-5层使用的楼梯，属于共同楼梯，楼梯通道并不很宽，对经营也有不利影响； 产品分析与建议 我们的建议 可对3-5楼进行概念包装，推出以艺术品、藏品内容的文化藏馆群落：如“私家美术馆”、“私家艺术馆”、“藏品馆” 、“奇石馆”等，主要面向以有经济实力的艺术家、文化人、收藏爱好者以及以文化品经营的企业为主要销售对象。 从意义和作用层面上说 1、项目3-5楼销售给私家藏馆、展馆购置者，将大大提升本项目的品质与形象，增强旅游卖点与吸引力。 2、由于该目标客户经济实力强、因此对价格的敏感度会低，易于销售。 3-5楼销售解决方案 产品分析与建议 C类：艺术品、工艺品企业展馆 生产、经营文化品、工艺品企业（如艺术品经营公司、根雕工艺、玻璃工艺、石器工艺等企业。有些企业主同时也是文化人） 谁是私家藏馆、展馆购置者？ A类：企业主收藏家、职业收藏家 有开设私人馆藏需求，收集文物、艺术品、古玩以及其它各类特色藏品的民间收藏家 B类：艺术家、文化名人 有经济实力，并有开设个人展馆与工作室需要的雕塑家、书画家、篆刻家、陶艺家等等 （展示为主） （展示为主） （展示、经营为主） 3-5楼销售解决方案 产品分析与建议 □定位的支持点 一、私家藏馆、展馆具有一定的市场需求群体。浙江是文化大省、文化强省，也是经济大省，经济强省，有经济实力的民间收藏家、职业收藏家以及艺术家（浙江有中国美院）具有一定的数量基础，这一群体注重的是自我文化身份的表现，他们需求一个藏品、作品的展示空间。 二、东方文化园·步行街作为私家藏馆、展馆是理想之地。1）、东方文化园是以中国文化为主题的大型园区，而私家藏馆、展馆的购置者，多为艺术家与文化人，因此他们对在东方文化园步行街设置文化藏馆容易获得认同。2）、由于杭州市区房价奇高，因此开展馆需要一定相当大的投资付出。相对而言，东方文化园较低的物业价格无疑是一大吸引点。 3-5楼销售解决方案 产品分析与建议 项目3-5楼物业总面积初步估算在17500平米左右，扣除6号楼、10号楼（不作销售计划）等不作为销售的保留物业，预计本案3-5可售面积为15000平米左右。这些物业主要销售给私家藏馆、展馆的，但又不是全部销售给私家藏馆、展馆。 1、部分实力投资者采取整幢购置，消化了一小部分3-5楼物业。 2、部分在街区经营的商户，因住所需要会投资购买3-5物业。 3、部分在街区经营的商户，会投资购买3-5物业作为办公、仓库使用。 若3-5楼私家藏馆比例为40-50%，其销售面积预计为7000平方米左右，按每个展馆面积200平