完全--港中旅沈阳区投资经营计划18-382.doc

广 州 市 中 立 地 产 写 字 楼 代 理 有 限 公 司 Guangzhou Zhongli Real Estate Office Building Agency Co.Lt 港中旅 沈阳区（欧陆风情小镇） 2008年度经营计划及投资计划 2007年11月 目 录 一、2008年度销售目标 二、区域市场环境分析 1、沈阳城市概况 2、棋盘山区域概况 3、房地产市场分析 二、竞争项目分析 三、2008年度营销计划 1、推广时机分析 2、推广时间安排 3、各种媒介的简单评述和分析 4、媒介策略 媒体选择标准 媒体选择及理由 各阶段媒介费用投放分配比例 广告资金预算、及媒体组合计划 一、2008年度销售目标 进入2007年，我公司拿下沈阳东部棋盘山区域188万平方米土地，拉开沈阳旅游地产开发大幕。港中旅欧陆风情旅游小镇总投资达30亿元，将建设成为以欧陆风情为主题，集休闲度假、行政办公、商业居住为一体的大型旅游中心区。本项目现已启动的一期占地37万平方米，主要建筑类型有办公大楼、商业街、体育会所、联排别墅、花园洋房等，总建筑面积18万平方米，建筑密度小于20%，绿化率达到50%以上，目前主体工程已封顶，欧陆风情小镇将为棋盘山风景区打造出一个环境优美、配套齐全的旅游度假小镇。 2008年是本项目一期全面推向沈阳市场的关键一年，一期的成败关系到整个项目的后续运作。现制定2008年度经营目标和投资计划。 2008年度战略目标取决于企业经营目标，“欧陆风情小镇”作为港中旅集团开僻沈阳房地产市场的大手笔运作，与自己的经营目标相关的广告战略目标归纳有四点： 市场拓展目标 通过多层面的营销活动展开以棋盘山区域为中心，辐射沈阳城区以及抚顺等周边城市范围的销售市场，树立港中旅集团在沈阳地区的良好的企业品牌形象，按渐进式广告战略拓展市场。 品牌塑造目标 通过一系列广告活动，树立本案的良好品牌，使本案在推广的目标市场上形象鲜明，增强目标市场消费者对本案的好感。也同时树立港中旅企业品牌形象，实施以产品品牌支撑企业品牌，以企业品牌带动产品品牌的双赢策略。 企业形象目标 树立良好的产品品牌和企业品牌，进而扩大港中旅及本项目的社会影响力，加快进军沈阳房地产市场的进程，为欧陆风情小镇的后续开发及长远发展，奠定良好的基础。只有在这个高度，我们才能对项目的开发有深层次的认识。 销售增长目标 本案的2008年度的经营活动主要是为了能开拓和赢得市场，从而提高楼盘的销售业绩，按开发经营计划完成销售目标，从而在较短时间内追求利润最大化。 完成绿地广场的商业招商工作 花园洋房产品及其他住宅产品销售率达到70%。 实现回笼资金 万元整。 二、区域市场环境分析 1、沈阳城市概况 沈阳是辽宁省的省会，东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，全国的工业重镇和历史文化名城。沈阳总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里。 沈阳市辖和平、沈河、大东、皇姑、铁西、于洪、苏家屯、东陵、新城子9个市区以及新民、辽中、法康、康平4个县（市）。 沈阳人口 06年末，沈阳全市户籍人口703.6万人，比上年末增加5万人。在总人口中，市区人口499.9万人，县(市)人口203.7万人；农业人口248.6万人，非农业人口454.6万人。 沈阳经济发展状况 2006年全年实现地区生产总值2482.5亿元，比上年增长16.5%； 全年城镇单位全部职工平均工资19812元，比上年增长20.9%； 在岗职工平均工资23392元，增长17.6%。； 城市居民人均可支配收入11651.4元，增长 15.4%； 人均消费支出8670.3元，增长10.3%； 沈阳城市规划 沈阳的城市规划可概括为：“一廊两带” 一廊即中央城市走廊 两带即东部产业带和西部产业带 2、棋盘山区域概况 棋盘山景区整体描述 棋盘山旅游开发区位于沈阳市东北部，东邻抚顺，西至农业高新区，南至浑河，北接铁岭，距沈阳市中心约 20 公里，行政管辖面积 190平方公里，南北最长28公里，东西最宽 15.3 公里。 按照总体规划，全区主要由森林公园景区（ 58平方公里）、秀湖景区（48 平方公里）、世园区（97平方公里，含13平方公里英达镇用地）三部分构成，内辖3个乡镇，44个村，3个社区，总人口 5.1万人。整个景区现有耕地6.8万亩，林地97平方公里，水面9平方公里。 区域内景观资源丰富，尤其是浑河景观带至抚顺一线，将是沈阳未来高端住宅的集中区域即沈阳的“富人区”。 本案所在区域距市区距离20多公里，车程30分钟以内，随着沈阳城市化进程的加快，本案在未来具备称为“第一居所”的可能性，因此本案所在区域具备“双重属性”；