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城市旧区物业管理服务项目与收费标准确定 　　[摘要]本文根据城市旧住宅区的特点，分析了旧区物业管理服务项目的内容与标准，并提出了收费标准的确定方法。 　　[关键词]城市旧区 物业管理服务项目 物业管理收费标准 　　作者简介：罗新波（1971-），男，汉，天津城市建设学院管理工程系，讲师， 经济学硕士。 　　 　　城市旧区是指城市中建成年代久远的旧住宅小区，这些小区普遍存在房屋、设备老化，功能落后，产权关系复杂，福利属性强等一系列问题。目前，这些居住区或者还没有实施物业管理，或者是在实施物业管理中遇到这样那样的阻力。笔者认为在旧区开展物业管理的实践中，服务项目与收费标准的确定是十分关键的一环。 　　旧区物业管理应以市场为导向，由业主或使用人大会授权业主委员会通过招标投标形式选聘物业管理企业、确定物业管理服务项目及收费标准。但由于种种原因，物业管理信息不对称，物业管理的费用透明度不高，业主委员会对物业管理费用知之甚少，无法与物业管理企业在平等基础上进行协商，因此，需要政府有关职能部门提供基本物业管理项目、费用的参照标准，指导业主委员会与物业管理企业协商物业管理的服务项目及收费标准。同时，旧区物业管理基本服务项目、费用标准的制定对指导物业管理企业参加物业管理的招标投标工作，防止不正当价格竞争，提高收费标准及服务质量的透明度，保障业主或使用人的合法权益，维护市场正常的经济秩序有着重要的意义。 　　 　　一、服务项目及其标准的确定 　　旧区物业管理的服务项目及其标准与旧区居民需求和承受能力密切相关。据前不久在天津市进行的旧区居民物业管理需求状况调查显示，旧区居民最需要的物业管理项目依次为治安管理、卫生管理、车辆管理、房屋维修、绿化管理和设备维护，从旧区居民所愿意接受的按户收取的费用额度集中在5-10元/月?户，按面积收取的费用额度主要集中在0.1-0.2元/月?平米。在这样的承受能力下，旧区物业管理服务项目不宜过多、标准不宜过高，以满足居民最基本需求为准。 　　（一）服务项目 　　依据旧区居民需求意愿，结合当前旧区的现状以及特点，旧区物业管理的服务项目应分为三类，即公共服务、专项服务和特约服务。公共服务主要包括环境卫生清扫保洁服务、车辆行驶和停放秩序的管理服务以及门岗值勤、巡视及秩序管理服务内容。专项服务由专业公司负责，主要包括房屋和小区内公共部位、设施设备的养护、维修、修理，绿化、树木及绿化设施的养护、管理。公共服务是物业管理单位统一管理服务项目，专项服务可由专业管理部门负责或由专业管理部门委托物业管理单位统一提供服务。根据所提供服务内容的范围不同，公共服务又分为基本服务（A类服务）和可选择服务（B类服务）两类。B类服务适用于以下两种情况：业主或使用人向物业管理单位提出增加的服务项目；当前不具备提供该项服务的项目。特约服务包含家政服务、家教服务、护理服务、礼仪服务和其他服务。特约服务中的各项收费标准，由物业管理单位及业主或使用人双方协议确定。具备提供详细服务清单的物业管理单位应详细注明相关服务项目。物业公司将B类服务与特约服务的标准及收费标准征询住户意见，并经业主委员会讨论通过后，明码标价，形成业主或使用人可选择的服务菜单。为避免纠纷，建议在提供该类别的服务时，双方应签订相关合同或协议。 　　 　　（二）服务标准 　　1．综合管理服务标准 　　（1）负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施； （2）每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施； （3）白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场； （4）协助组建业主委员会并配合其运作； （5）管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；（6）与业主签定物业管理服务协议、物业管理公约等手续；公开服务标准、收费依据及标准; （7）全体员工统一着装，持证上岗；（8）每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见户数不低于总户数80％。 　　2．治安管理服务标准 　　（1）在小区出入口设有24小时专人昼夜值守； （2）在危及人身安全处设有明显标志和防范措施；（3）发生治安案件、刑事案件、交通事故、火警事故或隐患时，应及时报警，并配合公安部门进行处理；（4）积极与派出所配合，保护小区安全，对小区可疑人员进行查问。 　　3．保洁服务标准 　　（1）设定垃圾集纳地点，每天将居住区内的垃圾清运一次；（2）居住区内的道路、楼梯每天一次清扫，及时清理居住区内公共场所的废弃杂物，做到基本无废弃杂物； （3）按规定进行消毒、灭鼠等活动；（4）雨、雪天气应及时清扫居住区内主干路的积水、积雪。（5）及时组织清理