开发[旅游地产、驱动模式、例子解析].ppt

* 成功的关键因素总结 开发理念——在日渐提高的都市人生活消费水平和文化追求中，主要依据城市中产阶层随社会发展而日益增长的物质文化需要，结合现代会议功能和假日经济繁荣的现状，推出整合四大功能的第二居住体系： 旅游观光的功能：独特的建筑和优美的景观设计成功吸引众多游人前来参观游览、消费，带来商机； 休闲度假的功能：提供安逸、清静的环境，迎合都市人周末消费，休闲广场供人们品茶、聊天、对弈、打牌，客栈和酒店提供住宿场所； 商务活动的功能：提供会议、谈判活动的场所； 满足现代都市人追求古朴、喜欢幽静的居住心理，外观古朴，住宅内部强调实用性，合乎现代人生活习惯，价格合理，吸引了大量购房者 通过对传统建筑和历史文化的挖掘，展现中华民族古老文明的精髓，使其一砖一瓦，一檐一壁，都透出历史的、文化的深沉底蕴。 例如：饮食文化，童趣文化，天府街市文化，茶文化，水文化，民风民俗等等 营造社区氛围，满足现代人的居住心理 利用社区完善的配套功能，举办各种活动 深度挖掘传统文化，满足居住者的文化需求 * 规模： 占地95.78万平方米 区位：距市中心区25公里， 车程约30分钟；距虹桥国际机场25公里、浦东国际机场70公里 交通：南贴沪杭高速公路，北距沪青平高速公路5公里，西临同三高速公路3公里，东面是连接市中心的地铁9号线 外部资源：大学城、行政中心、医院、图书馆等 内部资源：湖泊水面总面积50万平方米 泰晤士小镇——松江新城示范区西南1平方公里 旅游地产案例 * 泰晤士小镇以住宅为主，配套设施包括商业、教育、公建等 A：联排、公寓 B： 57栋独栋别墅，面积在293—396m2 C：公寓区 F：占地约97亩，54幢独立别墅 G：总建筑面积约1.5万m2，42幢面积在293—396m2独立别墅 教堂 医疗会所 体育会所 超市 幼儿园 文化会所 宾馆 学校 A B C * 目前，居住物业销售良好，但空置情况严重，无居住氛围；商业物业销售不佳，经营困难 类别 细分 面积 平方米 比例 类别 细分 面积 平方米 比例 住宅 多层公寓 61,199 60.7％ 教育 幼儿园 3,500 5.2％ 联拼别墅 14,413 英国学校 15,225 联排住宅 19,751 公建 教堂 1,050 2.4％ 独立别墅 86,363 市政及景观设施 243 诊所 4,499 多功能混合住宅 35,078 商业 商业 11,723 23.9％ 画廊 3,702 会所 4,450 超市 5,300 办公 办公管理房 23,698 6.6％ 旧镇市场 934 总建筑面积：357233平米 家庭旅馆 7,786 多功能混合商业 59,612 * 泰晤士小镇无论从社区规划、建设产品和细节方面，都忠实地再现了英国城邦风貌，但仍无法聚集人气形成“英伦生活” 面临“空城” 局面的原因： 松江老城拆迁形成的被动置业需求在2004年以前基本已被消化； 城镇缺少产业支撑，难以形成大规模的就业（外来）人口，本地置业需求不大； 距离、交通、区域配套滞后等因素，外地以及本市非松江的购房者短期内将不会入住松江新城，因此使得这部分房源成为空房； 部分被买来作投资用途，目前房主不会自住 本报告是严格保密的。 都市融合与旅游开发 * 世联对旅游概念的理解 旅游是通过主体活动空间的暂时转换，达到丰富人生经历的一种体验过程。 注重体验变化和空间转换是旅游活动的特征 * 都市融合现象和旅游区域空间的关系 主题公园、休闲度假区等产品由于空间优势迅速出现 资源向城市中心集聚 资源集聚与扩散并行 多个城市区地域空间相交 大都市形成阶段 大都市区形成阶段 城市化成熟阶段 旅游活动以向中心城区集聚为主，郊区的相对落后削弱了中心城区扩散能力。远郊景点凭借资源优势得以发展 只在都市近郊存在一些传统风景区，少数远郊强势景点得到开发。 环境的压力和交通条件的改善有效吸引游客进入郊区旅游，郊区旅游迅速发展 内部空间结构趋向均衡，都市郊区完全融入城市功能区 过夜接待产品大规模出现，旅游地扩展至整个区域，并形成网络结构 发展阶段 城市发展特征 旅游变化原因 旅游产品类型 * 旅游区域发展的三个阶段 本地旅游休闲自住类 区域旅游度假resort类 目的地型 resort Resort的功能 单一 复合 空间和人口的覆盖 广泛 集中 本地需求 机场等基础条件的兴建 资源条件竞争力的进一步提高 产品和活动符合更广泛市场的需求 更大范围的区域推广 具备区域内的强势资源条件和吸引力 相对复合功能，综合满足市场需求 与区域市场保持100-300公里黄金距离 区域市场 广泛市场 夏威夷 Bintan Forest Highland * 旅游区发展三大要素 产品 Product 活动 Activity 资