2010年07月专题分享绿城发展模式研究报告.pptVIP

中国房地产企业的领跑者 筹资方式：信托 信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的进行管理或者处分的行为。 信托的基本特征： ① 委托人对受托人的信任。这是信托关系成立的前提。一是对受托人诚信的信任，二是对信托人承托能力的信任。 ② 信托财产及财产权的转移是成立信托的基础。 ③ 信托关系中的三个当事人，以及受托人以自己名义，为受益人的利益管理处分信托财产是信托的两个重要特征。 ④ 信托是一种由他人进行财产管理、运用、处分的财产管理制度。 绿城——基于核心竞争力的标准化产品模式输出 绿城桂花园系列产品模式的制定和输出，使绿城由浙江领袖地产企业，成为全国知名品牌房地产开发商 1995年，绿城·杭州丹桂花园为绿城的开山之作，开创了杭州“低楼层、低密度公寓“之先河； 随后，金桂花园、银桂花园、月桂花园、云桂花园、兰桂花园陆续开工。 绿城桂花园系列具备明确的规划要素，并在此基础上不断创新 杭州桂花城：建筑以4－5层低层公寓为主要组团，间以典雅庄重的别墅和挺拔秀丽的电梯公寓；园区中心是面积达3万平方米的大规模中心花园，在中心花园两侧和建筑物低层及建筑物之间。中心花园及组团绿化、宅间绿化构成了桂花城庞大的绿地系统，并融入江南特有的园林艺术，近千方的桂湖、舒缓流动的水系给住户带来水的灵动，让居住者与自然处于和谐境界 通过精致的南方园林景观设计手法，营造出人居与自然的和谐居住氛围为绿城系列产品市场领先性的突出表现 绿城——春江花月系列 绿城——深蓝系列 范例：杭州春江花月 地理位置：杭州城南复兴地区的沿江地带 占地面积：288 亩 建筑面积：48 万平方米 总 户 数：2189 户 开工时间：2001 年9 月 开发期数：三期 建筑形态：小高层、高层 园区配套：会所、餐厅、室内室外泳池、健身中心、棋牌房、篮球场等 杭州春江花月 范例：杭州深蓝广场 地理位置：杭州市中心武林广场东北 占地面积：27 亩 建筑面积：13 万余平方米 总 户 数：公寓楼 425 套、写字楼168 套 开工时间：2002 年12 月 交付时间：2006 年10 月 开发期数：一期 建筑形态：高层，室内精装修 园区配套：红酒吧、雪茄吧、书吧、健身房、游泳池、健康会所、儿童房 杭州深蓝广场 绿城——别墅代表作 范例：杭州九溪玫瑰园 地理位置：位于杭州之江国家旅游度假区 占地面积：东区 255 亩，西区302 亩，雨笛区38 亩 总 户 数：东区 121 栋别墅、30 套公寓；西区100 栋别墅；雨笛区8 栋别墅 开工时间：东区 1996 年12 月；西区2000 年12 月； 雨笛区2004 年11 月 开发期数：分东区、西区、雨笛区三期开发 交付时间：东区 2000 年5 月；西区2004 年10 月； 雨笛区2007 年10 月 园区配套：会所、网球场、室外泳池 杭州九溪玫瑰园 开发历程 阶段 第一阶段 单系（桂花园系列）产品支撑品牌 第二阶段 品牌支撑多系产品 第三阶段 品牌领袖，综合开发，急剧扩张 特征： 大规模开发； 客户群较为单一； 成为某一个细分市场的“专家”； 在细分市场中完成量的积累； 开始建立品牌形象。 特征： 进入多个细分市场，多系产品开发； 大品牌形象建立并统一。 特征： 急速扩张各个细分市场的市场份额； 成为超大规模开发商； 异地开发； 资本运作。 绿城产品系发展规律特征 产品类型不断丰富和完善，产品系发展日趋成熟 绝大多数公司，甚至包括百亿军团中的超大型房企，一般都有相对稳定的产品线，比如世茂房地产的滨江系列，万科的四季花城系列，富力的富力城系列，等等。 绿城并没有到处复制，而是因地制宜，充分挖掘各个项目的价值。比如御园，绿城在拿地之后，并没有把以前的成功项目拿过来复制，而是从头开始，到国内外各地去寻找灵感，回来之后先后共做了30多套方案。 绿城产品系发展规律启示 在使用标准化产品模式进行扩张时，而又因地制宜，充分挖掘各个项目的价值，拒绝机械复制 分析绿城的产品线，我们就会发现，无论是在北京、上海，还是杭州，绿城总有一个可以代言城市历史文化、缔造城市人居高度的顶级产品，在北京是御园，在上海是玫瑰园，在杭州是桃花源。这种与城市文化相结合打造极品住宅的开发模式，是其他开发商所不具备的。 　　可以说，绿城把房地产项目的开发提升到城市内涵的认知层面，而将房地产产品视为承载人类精神、传承人类文明的载体，并达到创造城市的美丽之目的，这就是绿城品牌的精髓所在。这就是在我们看来的绿城独特的开发模式——中国人文城市开发