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基于Malmquist指数房地产业全要素生产效率分析 　　【摘 要】 文章运用DEA模型的Malmquist指数，以房地产业发展为大背景，对30个省份在2007―2015年房地产业的生产效率进行动态分析，对技术进步、综合技术效率、纯技术效率、规模效率水平进行深入研究。研究发现，伴随着2007―2015年间房地产业的迅速发展，我国房地产业生产效率水平总体偏低，且技术进步指数处于较低等级是影响房地产业发展的主要因素，为此建议采用技术创新，调整技术发展路线，并提高规模效率使投入成本降低，从技术创新的角度使得房地产业的经济效益和劳动生产率水平提高。同时政府配合出台一系列政策并以深化供给侧改革等方式提高技术进步指数，以生产效率水平较高地区的经验为借鉴，对房地产业改革与创新提出建议，提升全要素生产效率。 　　【关键词】 Malmquist指数； 生产效率； 房地产业 　　【中图分类号】 F223 【文献标识码】 A 【文章编号】 1004-5937（2017）24-0013-06 　　在2006―2015年，我国经济正经历从高速到中高速的增长速度换挡和结构转型，并逐步实行供给侧结构性改革的经济方针。房地产业作为经济发展的重要增长点，关系到上下游多个产业的发展，并且作为供给侧改革中的重点，对于经济发展的贡献作用尤为重要。房地产业发展过程中的规模投入过大、效率低下、供给问题日趋严重，为解决经济困境，应通过扩大有效投入，提高房地产业生产效率，作为整合经济发展的重要手段。本文运用房地产业投入产出数据进行实证分析，为解决现有困境提供对策。房地产业生产效率分析，是指在一定生产技术条件下，房地产生产要素之间“产出”与“投入”的比较，是衡量房地产业生产效率的重要指标，也是判断房地产业是否健康运转的重要指标。 　　一、问题提出 　　2006―2015年，我国房地产开发投资额呈持续增长状态，但增长率在不断下滑，平均增速为15.98%。从2006年的19 422.92亿元至2015年的95 978.85亿元，其中增长速度最快的区间分别为2009―2010年，同比增加24.9%；2010―2011年，同比增加21.91%（如图1）。而2013―2015年，房地产业投资额增长率不断降低。由数据得出，我国房地产业很难出现由投资额大幅注入而增加产出的情况。现阶段应该通过提高生产效率带动改革生产。 　　房屋竣工面积在这十年间，呈现波动状态，增长和减少交替进行，但稳定在80 000―100 000万平方米这个量级之间，平均增速为6.1%（如图2）。从2006年的55 830.92万平方米至2015年的100 039.10万平方米，增速最快的区间为2010―2011年，同比增加14.98%。2014―2015年，同比降低13.03%。此时，正是房地产开发投资额增长最快的阶段，但房屋竣工面积呈现出不断减少的趋势。 　　全国土地购置面积与土地成交价款波动剧烈，且增长率起伏相近。十年间土地购置面积的平均增长率为-7.25%，而土地成交价款的平均增长率为6.53%。就土地购置面积来说，从2006年的36 573.57万平方米至2015年的22 810.79万平方米，减速较快的区间为2011―2012年，同比减少34.15%；2014―2015年，同比减少30.08%。此阶段，竣工面积减少，投资额仍在增加（如图3）。我国2006―2015年土地购置面积波动幅度较大且增长率在近年来逐渐减少，原因可以归结为政府重视供给侧角度改革，限制土地供应，同时也造成土地价格上涨。这更促进我们要提升房地产业生产效率，在现有供给的条件下，创造更多的产出，降低房地产业发展不平衡的现状。 　　商品房销售额在这十年间，由波动较大，到后期逐渐平稳，平均增速为12.92%，经过了供需不断走向平衡的态势，应结合供给侧结构性改革的刚性需求考虑。从2006年的20 825.96亿元到2015年的87 280.84亿元，其中增速最快的区间为2008―2009年，同比增加62.71%（如图4）。在此阶段之后，我国商品房销售额增长到另一量级并保持在这一水平。 　　从我国房地产业当前投入产出状况看，如何利用现有投资，创造出更高效率的产出，是我国房地产业健康发展的当务之急。 　　二、研究方法及数据 　　（一）Malmquist指数 　　为了从根本上掌握房地产业全要素生产效率变化趋势，本文运用Malmquist指数进行动态分析。Malmquist指数是在DEA模型静态分析评价的基础上，从时间和空间维度对房地产业的动态效率变化进行分析，根据Fare et al.[1]?P于Malmquist生产效率指数的定义，即全要素生产率（Total Factor Productivity，简称TFPCH）主要由综合技