房价方法论：悉明年上海各区二手房房价变化,附赠房价走势参考.docVIP

房价方法论：洞悉明年上海各区二手房房价变化，附赠房价走势参考 原本预期卖6w、8w的板块，现在只让销售4w、5w。 预期落空让价格之锚发生了错位，二手面临巨大下行压力 不了解这个行情，下家不要出去买房，上家也做不到急抛 我们怎么洞察当下行情？ 一、我们比你多1个观察维度----时间 只知道用价格了解市场的是非常原始和滞后的认知 只有时间和价格立体考虑，我们才能快速知道当前市场有多么槽糕，或者多火爆。 当有时间这个维度后，我们就可以用上方法论 二、一个方法论---木桶理论 木桶理论的解释：一个木桶最短的短板决定了这个木桶的最大容量。 而一个小区的短板就是：价格明显便宜，又较长时间卖不掉的房源，它的价格决定了小区能被市场接受的天花板价格（具体例子下文详解） 当方法论确立后，我们就创新出一套算法 三、一套黑科技算法 我们根据几万套真实成交案例的价格和时间，再结合目前链家网正在线上的房源价格和挂牌时间，计算出一套房子在当天行情下可以售出的概率 我会用下图作为案例和大家解析当前市场 下面，我们用以上方法和工具解析市场了 我挑几个能代表各区天花板价格的案例，这能比较快地理解当前市场下行程度 青浦比较贵的公寓--徐泾 仁恒西郊花园 它的市场接受价格 ≠ 63617 （还原成中间楼层、中等面积的价格） 在售≤中位数价格的房源情况 徐泾板块已站不住6w，意味着青浦地区二手房天花板锁在56000 松江比较贵的公寓--九亭 贝尚湾 它的市场接受价格 ≠ 56941 （还原成中间楼层、中等面积的价格） 在售≤中位数价格的房源情况 九亭板块比较贵的贝尚湾价格滑坡到这个程度，仍未售出，令人唏嘘 宝山比较贵的公寓--淞南 盛世宝邸一期 它的市场接受价格 ≠ 69139 （还原成中间楼层、中等面积的价格） 在售≤中位数价格的房源情况 宝山比较贵的淞南板块，由7w的预期到要退出6w的价格梯队。。。 嘉定比较贵的公寓--江桥 嘉城香馥湾 它的市场接受价格 ≠ 60469 （还原成中间楼层、中等面积的价格） 在售≤中位数价格的房源情况 闵行中南部比较贵的公寓--古美 万源城尚郡 它的市场接受价格 ≠ 86314 （还原成中间楼层、中等面积的价格） 在售≤中位数价格的房源情况 相对于主城区外的板块，万源城价格表现尚属可以 当然，更坚挺的是市区豪宅 它的市场接受价格 ≠ 138504 （还原成中间楼层、中等面积的价格） 在售≤中位数价格的房源情况 上海的挂牌价无论是均价还是中位数价都无法反映真实的二手房行情，一定要结合时间和价格两者因素，才能看到真实的房价数据 结合上述算法，我们把上海一些板块做了相应的梳理，见下表 上海主要板块二手房可接受比较高价格列表 从各板块二手房数据来看，主城区以外的板块二手房下行压力大，比如九亭等地 在上表的数据基础上，我们再把新房数据叠加进来，计算出各板块二手房降价压力指数 2018年上海主要板块二手房价下行压力预测 上表能充分反映出上海各板块二手房价下行压力情况，二手房降价压力指数红色越深代表下行压力越大 观点阐述： 1、如果板块自身二手房价格已经处于下行通道，再加上新开低价一手房的锚定效应， 那么，该板块的二手房下行压力指数就会偏高，颜色偏红 2、也有部分区例外，比如，张江已经被规划为科创中心，所以现在价格稳定 3、还有例外的内环内中心板块，由于未来土地供应稀缺，所以整体二手房下行压力不大 编者有话要说：这半年时间，在我们获取了数万套有真实成交价格的房源后，再深度学习，我们把它运用到链家网房源的研究上，已经能通过算法，将上面所有的房源进行数字化评估。 那就是我们能够测算出它能在当天行情下销售出的概率。通过概率的高低，我们能够清晰的梳理这7W多套房子的优劣和性价比。 自此我们由单纯的信息发布转变成了算法AI，坦率地说我们比链家网的主人更能洞察当下的楼市变化。 所以我们这里没有“上海房地产长期看好”，只有“实时上海楼市行情变化”。 未来我们会进一步改版，用新的内容提供上海楼市行情发布，敬请关注。