常规物业服务理财之术.ppt

流动资金是指可以在一年或者超过一年的一个营业周期内变现或者耗用的资金。主要包括现金、银行存款、短期投资、应收及预付款项、待摊费用、存货 。 公司理财又称企业理财 从广义的角度讲，企业理财就是对企业的资产进行配置的过程；狭义地讲，企业理财是要最大效能地利用闲置资金，公司理财的根本目的是股东利益的最大化。首先要保证公司有正常运营和发展所需的资金，其次才是如何处理好其闲置资金，以提升资金回报率，寻求稳定且理想的投资产品。 提升资金的总体收益率其具有三大特点：开放性、动态性、综合性。 在今天，企业的财务经理总将“资金紧张”挂在嘴边，并常常为筹资疲于奔命，认为企业的理财目标就是筹资，只要筹到资金便是见到了效益。但事实上，很多企业的资金并不缺乏，缺乏的是营运资金以及保值增值的能力。这必然导致优质资产少，劣质资产多，资产流动性差，变现能力不强。一个企业应拥有多少资金，必须与其自身的经营规模、投资方向相适应，一味追求取得增量资金而盘活存量资产，往往是其经营失败的祸根。 企业只要是手中有的现金，不管是储备的流动资金，还是向银行贷款的资金，只要没有花出去，都可以当作“闲置资金”拿来理财。在决定对外投资之前，企业要分析手头的富裕资金是否“自由”，这笔钱的抽出会不会对公司运营和未来发展构成不利影响。 现金调配需要量估算：? 项目流动资金中的现金是指货币资金，即企业生产运营活动中停留于货币形态的那一部分资金，包括企业存现金和银行存款。 计算公式为：现金需要量=（年工资及福利费+年其他费用）÷现金周转次数??????? 年其他费用=制造费用+管理费用+销售费用 周转次数为=360 ÷最低周转天数? 五、创收经营和财务运营 物业管理企业要搞好经营创收，了解市场、把握市场是前题，找到经营创收的切入点是关键。 充分挖掘企业在人力、物力、财力、 信息资源上的潜力是手段，运用先进的经营管理方法，充分发挥物业管理企业在管理、信息、物业条件以及最贴近业主使用人的行业优势，树立“严格的管理是标准，优质的服务是手段，双赢的效益是目的”的经营理念，在日常管理和服务工作中将物业经营创收目标落到实处，以努力获取社会效益、经济效益最大化。 一、把握好业主和使用人的需求动态。 1.随着人们生活水平的提高，收入的增多及房改政策实施后，多次置业的人数不断增加，人们不再满足于一生只买一套房，购买房产的目的也不仅限于解决居所问题。现在，在投资理财的选择上，人们更将房产当做一条理财渠道，因而就十分关注房产（物业）的保值、增值、租赁和流通等收益问题。这样更加突出了物业管理的重要性，同时也彰显出业主对房屋租赁、转让及价格、信息需求动态。 2.现在人们大都追求高品味的生活质量，需要多层次的相关服务，对特约服务的需求也呈迅速上升的趋势，这也为物业管理企业的经营创收提供了更广阔空间。如传统的家政、社区服务，贴心服务、护理服务等，像会所经营管理、智能化信息服务等新兴的内容也成为物业经营创收的新渠道。 二、经营理念新定位?? ?1.树立"以人为本"的服务理念，正确认识和摆正自己的位置。要清楚地意识到自己是服务型企业，只有通过提供全面、及时、周到、安全、优质的服务，得到业主认可，企业才能不断生存与发展。同时，公司要不断强化"以人为本"的服务理念，加强人性化管理，深化服务内涵，力求达到服务的最佳效果，才是扩大利润来源的根本出路。? 2.以物业的经营、管理为依托，结合公司的优势，实现"物业为主，多种经营"的发展格局。不断研发新的服务项目，拓展新的经营领域。介入与物业管理密切相关的行业，如房屋租赁、商业服务、文化、餐饮、建材、装饰等，提高物业的增值潜力，增强公司的竞争能力和盈利能力，将经济效益视为公司的生命线。 3.运用合资经营、合作经营、兼并、重组、收购承包等方式，对经营不善的项目实现生产要素的优化组合，通过输入管理模式、实施品牌化、规模化经营，实现资源共享和低成本的市场发展。??? 4.将技术优势转化为市场优势，走专业化发展之路。发展如清洁、绿化、消杀等基础服务项目，通过成立专业公司的方式，实施专业化经营，参与市场竞争，以此作为新的利润增长点，拓展公司的盈利空间。 常规物业服务的理财之术 一、物业服务管理费经营保本点核算 物业服务费的测算应考虑的因素： 1、物业服务费测算应当区分不同物业的性质和特点，并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价。 2、物业服务费的测算应根据物业服务的项目、内容和要求，科学测算确定物业服务成本。 物业服务费的测算应考虑的因素： 3、物业管理企业为该项目管理投入的固定资产折旧和