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郑州某大厦可行性研究报告 目 录 1 XX大厦商业裙楼可行性研究分析 3 1.1 项目位置介绍 3 1.2 郑州市城市规划发展分析 5 1.3 商业环境层次结构 6 1.4 本项目的特点分析 7 1.5 本项目裙楼的客户定位 8 1.6 裙楼定位的论证 9 1.6.1 银行、证券公司的选址必要条件 9 1.6.2 本项目的区域唯一性 9 1.6.3 周边繁华的经三路存在的先天缺陷 10 1.7 裙楼情况简介 12 2 XX大厦写字楼可行性研究分析 17 2.1 郑州目前写字楼市场状况 17 2.1.1 目前市场供应现状 17 2.1.2 甲级写字楼的状况 19 2.2 写字楼发展的世界性趋势 20 2.2.1 从国际写字楼的普遍形式反映 20 2.2.2 国内大城市的写字楼形式反映 21 2.3 办公商务形式演变的必然性 24 2.4 XX大厦领先市场的持续性优势 26 2.4.1 本项目的整体优势 26 2.4.2 本项目的细部优势 27 2.4.3 高档写字楼具有较大的升值空间 29 2.4.4 XX大厦符合国际甲级写字楼通用标准 30 2.5 XX大厦的价格分析 31 2.5.1 XX大厦价格的市场水平 31 2.5.2 XX大厦的推广价格策略简析 33 2.5.3 XX大厦的投资回报 34 2.6 从销售情况预计升值空间 35 3 结论 36 1 XX大厦商业裙楼可行性研究分析 1.1 项目位置介绍 本项目位于金水区，花园路侧。金水区属于郑州商政一体的功能版块。 。。项目所在地区的地图图片。。 ? 交通网络发达，花园路双向八车道，车流顺畅； ? 北环立交附近，位扼交通要塞； ? 周边省机关部门聚集；省电视台以及其广告业务部门、迎宾馆、高档别墅群等近在咫尺； 1.2 郑州市城市规划发展分析 郑州市整体城市规划是“北移东扩”的整体战略，城市中心北移。 （1） 郑州西南城区作为老城区，曾经有过相对繁华的时期。一些颇具规模的工业企业和外驻单位曾给该区域经济发展带来无可比拟的动力。随着市场经济的发展和国企改革的不断深入，西南区域发展相对滞后，国企改革、就业问题也是导致该区域整体消费水平较低，购买力削弱的原因，在一定程度上影响到涉及居民生活、居住等相关行业的发展。 （2） 西南区域虽然是郑州市市政府所在区域，但较之省政府机构集中的东区、北区，其人气、信息量、物流、人文环境等资源所形成的很强的积聚效应，存在明显差异。 （3） 所谓“东扩”，即是建设郑东新区（CBD）。郑东新区是郑州市政府重点建设的一个全新区域。但由于一个完全的CBD从成型到成熟、配套设施的完善、区域功能的实现、人气的有效聚集，按全国众多大中城市的发展经验看，是一个较为漫长的过程；按经验，应该大约需要6~8年的时间。 所以，商政一体的金水区，必然是城市北移发展进程中的核心区域；与新区域CBD的发展比较，其多年的历史沉淀、成熟的市政配套、完善的交通网络以及得天独厚的郑州北门户位置，是“东扩”区域中难以望其项背的。 1.3 商业环境层次结构 本项目8分钟车程范围内可辐射到的商业环境层次结构主要如下： 类型 名称 省、市机关单位 省广播电视中心、省工商局、省财政厅、省税务局、省烟草专卖局、省新闻出版局、省邮电研究所、河南日报报业集团、省煤炭总医院、郑州海关、郑州金水中医院 大型国企 中原石油天然气开发总公司、省物资集团、奥克啤酒厂、 零售业 汽车配件大世界、丹尼斯量贩、国美电器城、河南科技市场、天荣国际建材港 院校 省实验中学、河南财经学院、省水利学校 其它 大河锦江饭店、龙门大酒店、中国移动营业中心、中国联通 从金水区的现状观察，是由商、政、文化相结合的较高层次的功能区域，其人流、物流、资金流形成了较强的聚集效应。 1.4 本项目的特点分析 本项目主要具有如下优点： ? 郑州的标志性建筑； ? 本项目已获得市场高度认可，“大郑州首席纯写字楼”的形象已经树立；目前是郑州最顶级的写字楼，符合国际甲级写字楼物业通用标准； ? 交通方便； ? 周边省直机关、高层次客户聚集； ? 信息产业厅进驻其中，带动一批相关高端客户进驻； ? 项目整体定位高，形象好，物业综合质素较高，进驻的客户质素较高； ? 超大容量停车场，有200多个车位，停车方便。轻松避免了郑州众多写字楼停车位日益紧张甚至缺乏的窘况； ? 裙楼超大落地玻璃幕墙，明亮通透，具有强烈的现代气息；既能使室内有明亮宽敞的办公环境，又能使进驻商家最充分体现自己的形象；高尚、气派，为企业的形象建设提供了最好的展示基础；而且，相对独立的裙楼，能给进驻商家更大的展示空间，有效促进进驻商家的企业形象建设； ? 裙楼内的平面结构设计宽敞、实用； ? 在本项目南向2分钟车程的地方，是郑州市的“地王”，