铜陵市场分析报告（11月精版）.docVIP

铜陵市场分析报告 一、宏观经济与城市发展概况 一、宏观分析——地区GDP总值 1、2011年地产GDP总值579.4亿元，同期增长12.6% 2、按常住人口计算，人均GDP达79704元，较2010年提高15208元，按年均人民币兑美元汇率计算为12367美元，首次突破12000美元。 宏观分析——地区GDP总值 2011年地区GDP总 结论：铜陵市已接近中等富裕国家水平 宏观分析——城市固定资产投资 铜陵近年固定资产投资额快速增长，房地产行业投资增幅尤其明显 主要特点： 一、投资总量、增幅在全省的位次双双提升 二、投资项目增加，建设后劲较足 三、投资效果居全省前位。 四、工业、基础设施和房地产业成为全市投资扩张的重要支撑 宏观分析——消费品零售总额 消费品零售总额增幅全省第二，比全国平均水平高出1.8个百分点 主要特点： 一、限上企业销售走势强劲，尤其是大型企业推动消费品市场快速发展 二、随着新型商业业态的兴起，有力推动全市批发和零售业的快速发展。 三、城镇消费无论在份额、贡献率上都占据绝对主导地位。 宏观分析——人均收入支出情况 城市居民人均消费性支出随收入的稳步提高而逐步上升。 主要特点： 一、铜陵的人均消费支出与可支配收入之比维持在70——75%，说明铜陵的消费潜力尚有不少挖掘空间。 二、物价的高位运行，刚性需求带动基本生活类商品较快增长。 三、过高的私家车拥有率，造成汽车等权重消费有所回落，2012年汽车销售能否持续增长将直接影响2012年消费市场 宏观分析——小结 1、铜陵市宏观经济的快速发展，为本案开发奠定一定基础。 2、城市处于工业发展期，第三产业发展空间巨大。 3、铜陵市人均GDP接近中等富裕国家水平，具有一定的消费基础。 4、铜陵市物价水平偏高，物价高位运行影响消费信心。 5、固定。投资规模较小。全市固定资产投资总额在全省十六个市中只位于第十二位 。 宏观房地产市场研究——土地市场 巨大供应量与有限去化量的矛盾 2010年拍卖土地42块地，总出让面积339万平方米 2011年——2012年3月份共拍卖土地85块地，总出让面积515万平方米， 据铜房网数据显示，铜陵房地产年消化量在60——80万方。 宏观房地产市场研究——住宅市场研究 1、从目前成交走势来看，年后受刚需和降价潮的推动，顶起铜陵楼市2012年第一个销售高峰期。 2、造成目前均价持续走高的原因是目前高速铜都天地洋房、柏庄香域洋房、托莱多别墅、恒大精装房等高价房的推售，整体拉高整个城市的成交均价。 3、从市场了解到，近期跑量的楼盘，都是优惠促销或者直接降价的，这些楼盘在价格方面做出的让步程度，已经让铜陵其他开发商惶恐，造成目前市场较少推盘量的主要原因，  宏观房地产市场研究——商业市场研究 1、从目前统计来看，从2011年第35周开始到现在，总共成交商铺618套，成交均价范围6500——15650元。 2、目前商铺存量： 铜官山区——609套 狮子山区——509套 郊区——183套，共1301套 宏观房地产市场研究——小结 1、无论是住宅还是商业，铜陵受制人口规模的限制，去化量都比较有限。市场供过于求的局面已经形成。 2、铜陵的65%以上的城市化率在一定程度上限制了铜陵房地产市场的快速发展。 3、铜陵在近两年内的大量批地，势必造成未来供应量的急速增加，特别是商业供应量的快速增加，将对本项目造成很大的影响，因此抢先开发，快速销售将是本项目运作的基本思路。