苏州市城市-房屋征收评估技术规范（试行）.doc

PAGE PAGE 2 - - 苏州市城市房屋征收评估技术规范（试行） 第一章 总 则 1.1 制定依据 为规范国有土地上房屋征收评估行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》，国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291—1999），建设部《国有土地上房屋征收评估办法》和《苏州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》等有关规定，制定本规范。 1.2 估价目的 被征收房屋价值评估目的应当表述为：“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。 用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为：“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。 1.3 价值定义 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 房屋征收评估价值为被征收房屋的房地产客观市场价值，不包含被征收房屋的装饰装修与附着物的价值，机器设备、物资等的搬迁费用，停产、停业损失等补偿，以及临时安置补助费等其它费用。 1.4 适用范围 本市国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值评估。 1.5 评估时点 被征收房屋的价值评估时点为房屋征收决定公告之日。 用于产权调换房屋价值评估时点应与被征收房屋的价值评估时点一致。 1.6 被征收房屋用途、建筑面积、占地面积的认定 被征收房屋性质、用途、建筑面积、占地面积、土地使用权应以委托人依法确定的为准。 1.7 评估方法 被征收房屋补偿价值评估采用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或多种方法对被征收房屋价值进行评估。 被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场比较法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。 可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。 1.8 评估程序 1.8.1 被选定的评估机构应与作为委托人的房屋征收部门签订房屋征收评估委托合同，合同上应载明如下事项： 1.8.1.1 委托人和房地产价格评估机构的基本情况； 1.8.1.2 负责本评估项目的注册房地产估价师； 1.8.1.3 评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项； 1.8.1.4 委托人应提供的评估所需资料； 1.8.1.5 评估过程中双方的权利和义务； 1.8.1.6 评估费用及收取方式； 1.8.1.7 评估报告交付时间、方式； 1.8.1.8 违约责任； 1.8.1.9 解决争议的方法； 1.8.1.10 其他需要载明的事项。 1.8.2 汇总整理房屋征收部门提供的征收范围内房屋情况，包括已登记房屋性质、用途和建筑面积、未经登记建筑的认定处理情况等。 1.8.3 实地查勘、调查被征收房屋情况，做好丈量、影像、实地查勘记录等工作。并对评估对象的位置、环境等各项因素进行调查记录。 1.8.4 收集房地产交易可比实例及其他有关资料。 1.8.5 拟定评估作业方案，包括拟采用的评估方法及评估技术路线的选定，拟定整体评估及分户评估的作业步骤和作业进度。 1.8.6 选定评估方法，计算确定评估结果。 1.8.7 撰写分户评估报告。 1.8.8 向房屋征收部门提供分户的初步评估结果，由房屋征收部门在征收范围内向被征收人公示，房地产估价人员应在现场说明解释，有异议的分户初步评估结果进行答疑复核，有错误的，评估机构进行修正。 1.8.9 分户初步评估结果公示期满后，评估机构应撰写整体评估报告及分户评估报告。向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告。 1.8.10 被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议并向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请的，原房地产价格评估机构应对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。 1.8.11 被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，向被征收房屋所在地房地产评估专家委员会申请鉴定。经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应改正错误，重新出具评估报告。 1.8.12 房屋征收评估业务完成后，房地产价格评估机构将评估报告及相关资料立卷、归档保管。 1.9 评估报告 房地产评估机构按《房地产估价规范》与《国