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基于扩散指数福州市房地产景气循环周期研究 　　[摘要] 房地产景气循环是指房地产活动或其投入与产出围绕着其长期趋势的周期性波动。从短期来看，房地产景气循环呈现波动性，但在一个足够长的发展时期内，这种波动又会体现出周期性循环的特征。本文运用扩散指数来实证分析福州市房地产景气循环的轨迹，判断福州市房地产目前所处的景气空间以及未来发展趋势。 　　[关键词] 房地产 景气循环周期 扩散指数 　　0 引言 　　进入21世纪以来，我国的房地产经济得到了飞速的发展，现已成为我国国民经济的重要支柱产业。而房地产业在发展过程中，会表现出循环性的波动，即房地产经济从景气滑向不景气，又从不景气走向景气这样一种周而复始的运动过程。房地产市场的大幅波动，或者不健康发展将会给整个国民经济造成很大的损失。 　　景气是经济景气的简称，是指在生产周期中出现的生产增长、商业活跃、市场繁荣就业增加等现象。景气分析就是用数学方法合成一组景气指数（先行指数、一致指数、迟行指数），并将它们作为测定和分析经济波动的综合尺度，运用先行指数预测经济周期波动的转折点，以达到预警的目的。对房地产的景气循环进行分析和研究，能够为房地产持续健康发展提供较强的理论指导，政府部门可以据此制定房地产改革和发展的各项政策，出台调节房地产健康发展的有效措施，投资者可以接受信息的正确导向，权衡投资的得失利弊，支配自己的投资行为，这样就对房地产业的健康发展起到了信息导向作用。 　　我国学者20世纪90年代中期开始房地产市场发展周期及景气研究，南开大学经济研究所的何国钊、曹振良、李展（1996）利用商品房价格等8项指标，按环比增长率得出单项指标的周期波动后，再利用景气循环法等方法，分析1981年至1994年的中国房地产业周期波动现象及其特点。谭刚（2001）在分析中国房地产业周期波动的基础上，选择总量、投资、生产、交易、金融及价格等6类共16项指标，利用扩散指数方法分析了深圳市房地产业周期波动特征。本文运用扩散指数（简称DI，下同）对福州市的房地产景气周期循环进行研究，判断福州市房地产市场目前所处的景气空间以及 　　发展趋势。 　　1 扩散指数法分析 　　1.1 扩散指数的定义 　　扩散指数法是根据一批先行指数指标的升降变化，计算出上升指标的扩散指数，以扩散指数为依据来判断未来的经济景气情况的预测方法。其优点在于利用一组经济指标进行综合考察，避免仅依靠个别先行指标作出判断预测的弊端。其首要条件是选择建立一套能够全面、及时、准确地反映监测预警对象发展变化整体状态的指标体系。扩散指数通常分别就先行指标、一致指标、迟行指标分别计算，即先行扩散指数（Leading indicator）、一致扩散指数（Coincident indicator）、迟行扩散指数（Lagging indicator）。因此，扩散指数的核心内容是对指标体系中各类指标进行三大类(先行、一致、迟行指标)的划分，计算各类指标的扩散指数。 　　1.2扩散指数函数模型 　　扩散指数又称扩张率，是扩散指标与半扩散指标之和占指标总数的加权百分比值。即 　　计算步骤： 　　第一步：首先消除原始序列中季节变动、长期趋势和不规则变动影响，从而使各指标序列比较稳定地反映循环波动，然后计算各指标环比发展速度。 　　第二步：确定示性函数。 　　其中， 是变量的环比增长率。通过比较增长率的大小来确定函数 的数值，具体方法：将每个指标各年距环比发展速度与其比较基期的发展速度相比，若当期值大，则为扩张，此时 =1；若当期值小，则为收缩，此时 =0；若两者基本相等，则 =0.5。 　　第三步：将这些指标升降应得的数值相加，即得出“扩张的指标数”，即在t时刻扩张的变量个数。 　　第四步：以扩张指标数除以全部指标数，即得扩散指数（DI）。 　　1.3 扩散指数的特性 　　依据扩散指数数列可以对经济景气状况，也就是经济波动状况进行分析，将扩散指数数列的波动分解成四个阶段，其循环变化过程反映的是经济总体从不景气到景气再到不景气的变化特点。如图1所示。 　　图1 扩散指数景气分析图 　　第一，当0 50%时，扩张因素在不断地生长，收缩因素在逐渐消失，经济形势在向扩张方向运动，这时经济运行是处于不景气空间的后期。 　　第二，当50%≤ ≤100%时，经济情况发生了重大转折，上升的指标数大于下降的指标数，经济处于景气空间前期，随着DI向100%的不断趋近，经济运行当中的热度越来越高。 　　第三，当100%≥ ≥50%时，上升的指标数仍然大于下降的指标数，但是扩张率在不断下降，这时经济处于景气后期，正在走下坡路，所以整个经济系数正处于降温阶段。 　　第四，当 50% 0时，经济运行中的力量对比又一次发生重大转折，上升的指标数小于下降的指标数，经济系数正面临全面收缩的阶段，经济形