基于时域产品模型居住物业批量评估系统研究.docVIP

基于时域产品模型居住物业批量评估系统研究 　　摘要：居住物业在我国房地产市场中具有重要的作用，构建适宜地、自动化的居住物业批量评估系统，为客观、公正、科学、高效的房地产批量评估提供技术支持已成为房地产信息化发展的一个重要方向。本文在介绍时域产品模型的基础上，采用B/S 与 C/S混合的网络架构，利用MyEclipse7.0+Struts+SqlServer 2008+Ajax+Jsp.net等平台工具，设计并实现了居住物业批量评估系统。实际应用证实，该系统可以实现居住物业的批量评估，相对于基于传统自动估价模型（AVM）的批量评估系统，具有更好的适应性、工作效率和精准性。 　　关键词：居住物业；批量评估；时域产品 　　中图分类号：TP18 文献标识码：A 文章编号：1009-3044（2015）24-0119-02 　　Research on Residential Property Evaluation System Based on time Domain Product Model 　　LI Zheng-yu1， SUN Ping2， HAN Zi-yang1 　　（1.Shenyang Construction University， Shenyang 110168， China； 2.Shenyang Construction University， Shenyang 110168， China） 　　Abstract： residential properties in the real estate market in China has an important role in building a suitable and automated residential property evaluation system， for the objective， fair， scientific and efficient real estate assessment to provide technical support for real estate information has become an important direction of development of real estate information. The in the time domain product model based on the B / s and C / S hybrid network architecture， using MyEclipse7.0Struts+SqlServer 2008 AjaxJsp.net platform tools， design and realize the residential property mass valuation system. The practical application has proved that the system can realize batch evaluation of residential property， and has better adaptability， work efficiency and accuracy compared with bulk evaluation system based on the traditional model （AVM）. 　　Key words： residential property； batch evaluation； time domain products 　　计算机辅助批量评估（Computer Aided Mass Appraisal，简称CAMA）指在已收集的物业特征和市场情况等信息基础上，借助计算机程序按照特定的算法在限定的时间内完成对批量物业单元的课税评估。[1，2] 自动估价模型（AVM）设计问题是计算机辅助批量评估核心问题之一。AVM构建流程简述如下：根据评估目标选取样本集，并划分为训练集和目标集。确定模型后，利用训练样本进行模型校准，利用保留样本进行模型检测，直至符合要求，否则重设模型后重做。[3]在当前较为成熟的房地产评估AVM模型中，应用较多的有市场评估法、剩余法、成本法、收益还原法、假设开发法、住宅价格指数和税基评估价值等。[4] 　　1 时域产品模型构建 　　本文依据城市居住物业的实情，综合分析成熟AVM的优势，设计出基于时域产品模型的批量估计系统。模型借鉴的地方包括，直接市场法应用多元回归算法确定房屋级别的系数，市场比较法将从历史案例演变成多个指标（包括指标栋和参照单元），住宅价格指数方法中区域产品分区的价格指数的指导作用。