立地条件-搜狐焦点.PPT

社区商铺投资讲座 立地条件决定了商业周围环境和其本身因素对商业经营的影响。所谓“一步三市”，立地差之毫厘，会导致业绩失之千里；商铺的立地力，主要包括门前道路的类别、顾客来店的方便度等要素。 人流从哪一个方向来、顾客是否容易到达等因素也非常关键，如道路是否有天然或人工障碍物，比如交通栏隔； 在南北方投资商铺还要考虑日照因素，在北方地方门朝东和朝南的商铺肯定要好于朝西和朝北的商铺。 5、立地条件 隔离带 案例：现代城北 侧 南侧出租率高，北侧出租率低 南侧经营状况好，北侧较差 北侧转租率高（包括不见不散、日本料理、车行等） 北侧为长安街快速主干道，南侧有停留广场 日照条件（南侧日照好，北侧日照差） 南侧和南区住宅区相通 写字楼出入口在南侧 案例：现代城南 侧 本报告是严格保密的。 * 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归北京汇博行房地产经纪有限公司所有，未经北京汇博行房地产经纪有限公司，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 搜狐焦点商业地产系列讲座之一 北京汇博行商业地产服务机构 潘好龙 2013年1月10日 中国·北京 提纲 一、关于投资 二、关于社区与社区商业 三、社区商铺投资的特点 四、投资的几种分析方法 一 关于投资 1、投资的概念 一般性的理解为投入资金以获取回报或利润;这是一项资本支出，资本支出应该能在未来创造收入或利润; 投资也是当前消费的一种替代选择，使用可利用资金创造未来收益。 什么是投资? 一 关于投资 1、投资的概念 他第一次将投资和投机区别开来，他对投资的的定义：“投资是一种通过认真分析研究，有指望保本并能获得满意收益的行为。不满足这些条件的行为就被称为投机。”——本杰明·格雷厄姆（华尔街的教父、巴菲特老师） 格雷厄姆总结的特征： 在你进行一项投资活动时，要对该公司及其基础业务的稳妥性进行彻底的分析； 你必须细心保护自己，以免受重大的损失； 你只能期望获得“适当”的业绩，不要期望过高 流动性 财务杠杆 管 理 税收影响 持有期 价格的变化 现金流与投资者行为 投资者偏好 风 险 投资特征 2、投资的特征 一 关于投资 风 险 购买商铺投资需要一定数量的资金，因为实现投资项目收益的最大化需要一段时间，房地产投资可能给投资者带来一些特殊的风险； 由于市场因素的变化，导致商铺的空置等带来风险； 租户的流失、租金收益降低等减少现金流并增加维持未产生收入时期银行还款所带来的风险； 许多外部因素的影响，如市场上新的竞争性物业的出现； 税收提高、银行贷款利率的提高导致带来的净收入的降低； 相关政策或新出台的法规等（如2003年北京市工商局出台住宅底商不允许餐饮、网吧游戏厅、KTV、洗浴以及生产加工制造等5种业态的经营） 流 动 性 商业房地产被认为是一项流动性差的投资。 一是相对应住宅的投资群体，这个投资群体相对比较少； 二是销售渠道单一，住宅二手房中介门店多如牛毛，商铺二手房中介公司非常少； 三是价格和价值判断的难度比较大，虽然最主要通过租金测算回报率，但是租金差距比较大，而且大多啥商铺的租约相对较长，衡量比较困难； 四是税负比较高。 财务杠杆 有效的利用借贷会增加房地产的收益，如果有合理的租金回报商铺是利用财务杠杠比较好的投资品种，减少了初始投资； 目前对商铺以及写字楼物业贷款利率上浮10%，首付款比例50%，贷款年限最长10年的政策以前属于较为严厉的财务杠杆政策，但是现在基本和二套房政策持平，这对于商业物业来讲是一个利好； 2011年4月6日存贷款利率的再一次上调，对整体房产投资市场又将是一个打击，另一方面对那些手头有良好现金流的投资者来说，又将是利用金融杠杆在商业地产掘金的好时机。 管 理 目前商铺投资的方向主要是有独立门面的底商，其最受投资人欢迎的主要因素是管理在其中作用对长期收益影响比较小； 对大型购物中心或出售产权的室内商铺如果缺乏管理，风险是非常大，这将是致命的投资风险；对广大的中小型商铺投资者这种类型的商铺绝对不能投资，社区商铺或者具有独立门面的写字楼、住宅底商、裙房以及商业街也许是唯一的投资方向； 对未来中国商铺投资市场，管理在其中将发挥重要的作用 税收影响 目前许多投资人还没有纳税的意识，随着政府税收监管力度加大，税收将对投资市场造成较大影响； 2004年开始，6税1费合并房产税有利于规范商铺的投资市场； 目前各地对房地产投资出租税收政策有较大的不同； 目前北京市执行的个人投资商铺出租后税收，月租金在5000元以下按照7%征收，月租金在5000元以上按照12%收取； 商铺办公楼再出售时税金分别是：? 1、营业税：税率 5.5% 不看年限和面积，提供发票差额征收，不提供发票全额征收? 2、个人所得税：税率20%，提供发票按