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基于特征价格模型住宅特征对于房地产价值影响研究综述 　　[摘 要] 特征价格模型被广泛应用于房地产领域，特别是用于分析住宅特征变量对住宅价格的影响。通常选取的特征变量包括住宅的建筑特征、区位特征和邻里特征。对于建筑特征，国内的学者选取的变量相对于国外要少很多。对于区位特征，国内外学者普遍认为其对住宅价值有较强影响。对于住宅的邻里特征，国外的研究主要包括社会经济变量、公共服务设施以及外在性影响三个类型，国内学者主要从后两项着手。在运用房地产特征价格模型研究房地产价值方面，国内外研究已从建筑特征为主逐渐转变为以区位和邻里特征的研究为主。现有研究在住宅特征变量的选择上还存在主观性较强与代表性不足的问题，未来应在现有研究的基础上增加研究的广度和深度。 　　[关键词] 特征价格模型；邻里特征；建筑特征；区位特征 　　[中图分类号] F299.23 [文献标识码] A [文章编号] 1009-6043（2017）12-0101-04 　　Abstract： The characteristic price model is widely used in the real estate field， especially in analyzing the influence of residential feature variables on housing prices. The usually selected feature variables include the architectural features， the location features and the neighborhood characteristics of the housing. Domestic scholars select a lot less architectural features than scholars in foreign countries. As for the location characteristics， scholars at home and abroad generally believe that it has a strong impact on the housing value. For residential neighborhood characteristics， foreign studies mainly include three types： socio-economic variables， public service facilities and external influences； domestic scholars mainly start from the latter two aspects. In the studies of real estate value by using real estate characteristic price model， domestic and foreign researchers have shifted from architectural characteristics to location based and neighborhood based research. There are still some problems in the selection of housing characteristic variables， such as subjectivity and lack of representativeness. 　　Key words： characteristic price model， neighborhood characteristics， architectural features， location features 　　一、引言 　　近年?恚?住宅价格的快速增长使居民的切身利益受到影响，房价已成为民众关心的热点话题，因此，研究住宅特征对于房地产价值的影响就显得十分重要。基于Lancaster消费者理论和Rosen的市场供需均衡模型，将特征价格引入房地产价值的研究中，把影响住宅价格的特征分为建筑、区位和邻里三大类，通过构建特征价格方程，将住宅特征作为自变量，住宅价格作为因变量，分析住宅特征对住宅价格的影响。在此研究背景下，从住宅的建筑、区位和邻里特征入手，对基于特征价格方程的住宅特征对于房地产价值影响的相关研究和应用进行梳理和总结，在这一过程中发现现有研究中存在的不足，并在此基础上对未来的研究提出展望。 　　二、特征价格模型的起源发展与理论基础 　　特征价格，