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基于特征价格模型太原市住宅价格影响因素分析 　　[摘 要]文章利用特征价格模型对太原市普通住宅的价格特征进行了研究，分析不同特征因素对太原市普通住宅价格的影响程度，并据此构建了住宅估值的线性模型。文章的结果表明，太原市住宅的开发商和物业管理方的商誉和服务水平以及房屋的地理位置对房价有着显著的影响，同时，房屋自身容积率，周边配套交通设施等也是决定房价高低的重要因素。 　　[关键词]住宅价格；特征价格模型；太原市；价格因素 　　[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.12.130 　　1 前 言 　　近年来，随着山西省城镇化建设的推进，“太原都市圈”战略的提出，太原市房地产价格近年来一直呈现平稳增长的趋势。太原市住宅楼盘价格受诸多因素影响，价格各不相同，对太原市房地产特征价格研究有助于找到影响太原市楼盘价格的影响因素，并对其进行量化分析，有着一定的现实意义。 　　2 数据来源和变量选取 　　2.1 数据来源 　　本文数据来源于新浪乐居网和太原房管局网站。选取的样本楼盘包括了太原尖草坪区、万柏林区、迎泽区、杏花岭区、晋源区、小店区六个城区，主要选取多层和高层为研究对象，剔除了排屋和别墅，而且所选取的楼盘均五证齐全，以楼盘均价作为普通住宅价格，为被解释变量，样本量共计98个。数据收集时间为2015年11月―2015年12月。 　　2.2 变量选取 　　本文选取了反映住宅特征的三类共计12个变量，如下表所示。 　　反映住宅的特征变量表 　　变量归属[]变量名称[]所选指标[]单位 　　反映住宅自身特征的变量[]X1X2X9[]物业管理费容积率开发商资质[]元/平方米/年%打分制 　　反映住宅区位特征的变量[]X3X6X7X8X10[]距市中心距离一千米内大型超市数 　　公交线路数交通位置评分南北分区[]千米个 　　条打分制虚拟变量 　　反映住宅邻里环境的指标[]X4X5[]绿化率一千米内中小学数[]%个 　　反映住宅自身特征的变量包括：物业管理费（X1）、容积率（X2）、开发商资质（X9）。 　　物业管理费，物业管理费的高低可以反映物业水平的高低，通常认为物业费高相应的物业管理就好，好的物业管理服务，可提升人居环境，可提高业主的生活品质。物业管理费直接来源于新浪乐居网公布的数据。房屋的容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率，对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，对于住户来说，容积率直较低，建筑密度也较低，居住越舒服。开发商资质，反映楼盘的品牌价值对消费者购买的影响。开发商资质的数据综合开发商的开发资质和开发商在消费者中的口碑，及其品牌影响力综合打分得出。 　　反映住宅区位特征的指标包括：距市中心距离（X3）、一千米内大型超市数（X6）、公交线路数（X7）、交通位置评分（X8）、南北分区（X10）。距市中心的距离，距市中心距离是住宅的绝对地理位置。这一数据的测算是利用百度地图直接测算的楼盘到市中心五一广场的直线距离。一千米内大型商超数，反映了住宅楼盘的生活服务设施，也在一定程度上反映了楼盘的地段。大型商超数是根据百度地图的信息，统计出距该楼盘半径一千米内的大型商场超市的数量。公交路线数，反映住宅交通便捷程度的一个指标。该数据是依据太原市所有的公交车线路图统计得出。交通位置评分，是反映交通便捷程度的一个指标。评分是按照住宅相邻的交通干道的级别来打分的，最高为五分最低为一分。南北分区，是一个虚拟变量，因为太原市长风CBD的建立，以及整体城市重心的南移，使得城南新区的房价增长迅速，本文用这一变量来求证城市南移的政策规划对房价的影响程度。 　　本文选取的反映住宅邻里环境的指标包括：绿环率（X4）、一千米内中小学数（X5）。绿化率，反映了住宅环境，一般而言，绿化率越高，说明住宅的环境越好。一千米内中小学数，反映了楼盘周边的教育状况。“学区房”是一种很重要的概念，本文以一千米内中小学数这一指标反映住宅周边的教育状况对楼盘价格的影响，该指标对房价的影响是正向的。 　　3 模型构建实证分析 　　3.1 模型选取 　　房地产Hedonic模型法，认为房地产由众多不同的特征组成，而房地产价格是由所有特征带给人们的效用决定的。由于各特征的数量及组合方式不同，使得房地产的价格产生差异。因此，如能将房地产的价格影响因素分解，求出各影响因素所隐含的价格，在控制地产的特征（或品质）数量固定不变时，就能将房地产价格变动的品质因素拆离，以反映纯粹价格的变化。本文选取线性模型进行分析。 　　P=β0+[DD（]n[]k=1[DD）]βkxk+ε 　　P为住宅销售价格；β0 为回归常数项；βk 为回归系数（k=1，2，…，m），表示其他条件不变时，住宅特征每变化一个单位，住宅价