物业管理服务的基本概念内容和要求etfwyd_r.pptVIP

物业承接查验阶段 物业入住阶段 物业装修阶段 立项阶段 规划设计阶段 建设施工阶段 房屋销售阶段 竣工验收阶段 业主大会成立 选聘物业管理企业 （二）物业管理的基本环节 早期 介入 前期物 业管理 常规物 业管理 1、物业管理的早期介入 ⑴早期介入的原因 物业规划设计和 施工安装存在问题； 建设单位不按规定提供物业管理的基础条件 ； 工程质量保修和工程遗留问题处理不及时； 建设单位从自身的利益考虑，向物业管理企业转嫁责任和业务； 开发商在房屋销售时作出不合理的承诺，使物业管理企业承担了不合理的责任。 ⑵ 物业管理早期介入的具体工作在物业开发建设的不同阶段内容不同： 立项决策阶段 主要是在项目的市场定位、潜在业主的构成及消费水平、周边物业管理概况以及日后的物业管理服务内容、标准及成本、利润测算等方面提供参考建议，减少物业开发决策的盲目性和主观随意性。 规划设计阶段 物业管理企业人员在此方面长处主要体现在：对细节问题的发现与处理有着特殊的敏感性和应变力；改进意见或建议更易贴近业主们的实际需求；更能直接地把以往物业开发的“先天不足”所造成的后果反映出来，以防患于未然，从而降低开发风险。 施工安装阶段 该阶段的主要工作内容是监督基础隐蔽工程、机电设备安装调试、管道线路的敷设及走向等日后难以从建筑外观上察觉的施工质量，收集资料，熟悉情况，提出整改意见，督促落实。 房屋销售和竣工验收阶段 在这两个阶段，物业管理企业人员主要是准确全面展示未来物业管理服务内容，拟定各项管理制度，参与单项工程验收和综合竣工验收，了解工程的验收情况和验收结论。 注：这种早期介入并不意味着物业管理的具体工作的介入，而是指物业管理人员为发展商提供各方面的咨询意见和代为监督，目的是确保物业的设计方案合理、施工质量可靠，以使后期使用管理有良好的基础。 2、前期物业管理 （1）前期物业服务合同和临时管理规约 前期物业管理阶段的住宅物业，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同 。 前期物业服务合同主要内容包括合同的当事人、物业的基本情况、服务内容和质量、服务费用、物业的经营管理、承接查验和使用维修、专项维修资金的使用、违约责任及其他事项。 前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定 。临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。 （2）物业的承接查验 2010年10月14日住建部发布的《物业承接查验办法》中规定承接查验是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动 。 实施承接查验的物业，应当具备规定的条件。 应当按照《物业承接查验办法》规定的内容和程序，对物业资料、物业共用部位、公用设备、公用设施进行查验。 对查验中所发现的问题应及时反馈，跟踪验证。 应当按照《物业承接查验办法》规定的移交内容对物业资料和物业共用部位、公用设备、公用设施进行移交。 物业服务企业应当自物业交接后30日内，持有关物业承接查验和移交的文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续 。 （3）入住服务的管理 入住是指建设单位将已具备使用条件的物业交付给业主并办理相关手续，同时物业管理企业为业主办理物业管理服务手续的过程。 入住过程涉及开发商、物业和业主，意味着物业管理活动全面展开。 物业管理企业和开发商设定一定的入住流程，引导业主办理入住手续。 入住过程中要注意查验房屋及发放钥匙。 入住后要及时整理业主资料并归档。 （4）装修管理 2002年建设部发布《住宅室内装饰装修管理办法》规定住宅室内装饰装修，是指住宅竣工验收合格后，业主或者住宅使用人（以下简称装修人）对住宅室内进行装饰装修的建筑活动 。 装修管理主要内容包括装修申报、登记审核、入场手续办理、装修过程监督检查及装修竣工后验收等环节。 装修管理是物业管理服务过程中的重点和难点之一，在于业主的物业实用、美观、舒适与建筑安全和公共权益之间的矛盾。 装修管理的重点在于有效监督法律法规规定的禁止装修行为和未经批准的装修行为；难点在于物业管理企业无法及时制止违法违规的装修行为。 3、常规物业管理服务 (1)物业服务合同 ?物业服务合同与前期物业服务合同的区别在于：合同的当事双方和合同期限不同。 业主大会成立后，业主委员会应当与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。 物业管理进