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房地产金融与投资复习思考题 2010.5.25 第一章 房地产金融导论 房地产金融的作用是什么? 房地产融资的目的有哪些?开发资金来源主要有哪几部分组成? 什么是直接融资和间接融资? 什么是房地产金融? 什么是房地产金融体系? 第二章 房地产抵押贷款 1．什么是房地产抵押？什么是房地产抵押贷款？ 2．房地产抵押贷款有何特点？其主要作用有哪些？ 2．房地产抵押贷款有哪些类型？ 3. 房地产抵押贷款运行中有哪些基本环节？ 第三章 固定利率抵押贷款 1．影响抵押贷款利率的因素有哪些？住房抵押贷款的风险主要有哪些？ 2．切实掌握等额本金偿还的抵押贷款的计算（计算每月付款额、每月应付本金、每月应付利息） 亲手计算表3．1，亲手计算每月付款额、每月应付本金、每月应付利息的例子 3．切实掌握等额本息偿还的抵押贷款的计算 （计算每月付款额、每月应付本金、每月应付利息） 亲手计算表3．2 ，亲手计算每月付款额、每月应付本金、每月应付利息的例子 附：第二节 固定利率抵押贷款模式的演变 二、等额本金偿还的抵押贷款（CAM） 可以根据如下公式计算： 每月清偿的本金数额 = 另一部分是当月应付的利息，通过如下公式计算得出： 每月支付的利息=当月贷款余额×年利率÷12 所以， 每月付款额=每月清偿的本金数额+月支付的利息 由于每月都以同样的数额减少贷款本金，从而使得当月贷款余额也以同样的速度减少，因此每月应支付的利息也逐月降低。实际上，每月还款额的递减速度可以根据如下公式计算得出是： 每月还款额递减速度 = ×年利率÷12 根据上述计算公式，计算结果如表3.1所示。 表3.1 每月付款额与贷款余额（本金等额偿还方式） (1) 月 数 （2） 当月贷款 余额 （3） 利息 （12%÷12） （4） 每月偿还 本金 (3)+(4) 每月付款 额 (2)－(4) 每月贷款 余额 1 2 3 4 … 360 99722.22 99444.44 99166.66 … 277.78 1000 997.22 994.44 991.67 … 2.78 227.78 227.78 227.78 227.78 … 227.78 1277.78 1275.00 1272.22 1269.44 … 280.56 99722.22 99444.44 99166.66 98888.88 … 0 从表中可以看出，每一个月的还款额为1277.78元，其中1000元用于偿还当月利息，277.78元用于偿还本金。每个月的还款额以常数2.78元(277.78元×月利率)递减。 三、等额本息的抵押贷款(CPM) 等额本息的抵押贷款(CPM)与等额本金偿还法相似，利率在贷款期间内固定不变，所不同的是每月付款是恒定的。 根据年末年金现值原理，将每月付款额作为等额年金，则所有年金之和就是贷款本金。 公式： 其中：MP ----- 每月付款额 M ------ 抵押常数 P ------ 贷款总额 N ------ 贷款年限 Rn ------ 年利率 表3.2 10万元、30年期、利率为12%的抵押贷款第1年每月还款情况 月份 贷款余额 偿还的本金 偿还的利息 1 99971.30 28.70 1000.00 2 99942.31 28.99 999.71 3 99913.04 29.28 999.42 4 99883.47 29.57 999.13 5 99853.60 29.87 998.83 6 99823.44 30.16 998.54 7 99792.97 30.47 998.23 8 99762.19 30.77 997.93 9 99731.12 31.08 997.62 10 99699.72 31.39 997.31 11 99688.02 31.70 997.00 12 99636.00 32.02 996.68 合计 364.00 11980.40 从表中，我们发现，第1年，借款人只清偿了364元的本金，而支付的利息额却高达11980.04元。但因为固定利率抵押贷款第一次还款就开始清偿部分本金，从而保证贷款本金随着付款次数的增加而逐渐减少，直到最后一次付款清偿全部债务。 第四章 可调利率抵押贷款 1．为什么要提出可调利率抵押贷款？ 2．根据物价指数调整的抵押贷款有何优缺点