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项目五 假设开发法 知识目标 能力目标 素质目标 任务分解 ［知识目标］ 1. 理解假设开发法的适用对象和条件 2. 掌握假设开发法的基本公式 3. 掌握现金流量折现法与传统方法的应用 ［能力目标］ 1. 能界定假设开发法的适用对象 2. 能界定假设开发法中各个成本费用项目发生的时间和金额 3. 能熟练运用现金流量法和传统方法进行估价 ［素质目标］ 1. 具备地租原理知识 2. 能厘清假设开发法与成本法的异同 3. 熟悉资金折现原理与方法 ［任务分解］ 任务一：假设开发法的基本原理及测算公式 任务二：假设开发法计算中各项的求取 任务一：假设开发法的基本原理 及测算公式 §1. 假设开发法的基本原理 §2. 假设开发法的测算公式 案例导入 某企业购得一已停工五年的在建工程，结构封顶，其中1-4层为商业裙楼，5～27层为住宅，裙楼部分已完成部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5～8层的住宅部分向银行申请抵押贷款。 讨论：请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时考虑的主要因素。 §1. 假设开发法的基本原理 一、假设开发法的概念 ——指将预计的估价对象开发完成后的价值，减去预计的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。 又称剩余法、倒算法 二、假设开发法的理论依据 ? ? ——预期原理 成本法的倒算法 三、假设开发法适用的对象和条件 （一）适用对象 ——具有投资开发或再开发潜力的房地产 1、待开发的土地(包括生地、毛地、熟地) 2、在建工程 3、可装修改造或可改变用途的旧房 4、再开发待拆迁的房地产 （二）假设开发法适用的条件： 1、要有一个明朗、开放及长远的房地产政策； 2、要有一套统一、严谨及健全的房地产法规； 3、要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库； 4、要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单； 5、要有一个长远、公开及稳定的土地供给(出让)计划。 §2. 假设开发法的测算公式 （一）假设开发法最基本的公式 待开发房地产的价值 ＝开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费  （二）假设开发法的具体计算公式 1、将生地开发成熟地的公式： 生地价值＝开发完成后的熟地价值-由生地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买生地应负担的税费  2、将生地开发为房地产的公式： 生地价值＝开发完成后的房地产价值-由生地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买生地应负担的税费 3、将毛地开发成熟地的公式： 毛地价值＝开发完成后的熟地价值一由毛地开发成熟地的开发成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一开发利润一投资者购买毛地应负担的税费 4、将毛地开发成房地产的公式： 毛地价值＝开发完成后的房地产价值-由毛地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-投资者购买毛地应负担的税费 5、将熟地开发为房地产的公式 熟地价值＝开发完成后的房地产价值一由熟地建成房屋的开发成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一开发利润一投资者购买熟地应负担的税费  6、将在建工程续建为房地产的公式 在建工程价值＝续建完成后的房地产价值一续建成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一续建投资利润一投资者购买在建工程应负担的税费 7、将旧房装修改造为新房的公式 ? 旧房价值＝装修改造完成后的房地产价值一装修改造成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一装修改造投资利润一投资者购买旧房应负担的税费 [作业与思考] 1、什么是假设开发法？? 2、假设开发法的理论依据是什么？ 3、假设开发法的适用对象是什么？ 4、假设开发法的操作步骤是什么？ 5、影响假设开发法评估准确性的因素有哪些？ 任务二：假设开发法计算中各项的求取 §1.假设开发法计算中各项的构成 §2.假设开发法各项的求取方法