盈利预测跟投资意见.docVIP

盈利预测与投资意见：2010年底预收账款515亿，完全能够保证2011年营业收入40%以上的增长。预计2011-2012年营业收入466亿和606亿，同比增长30%，实现净利润60亿和77亿。不考虑转增摊薄，对应EPS1.31元和1.70元。给予2011年12-15倍PE，目标价15.6-19.5元。 重要财务指标 单位:百万元 主要财务指标 2010 2011E 2012E 2013E 营业收入 22987 46662 60661 78859 收入同比(%) 48.10% 30.00% 30.00% 30.00% 归母公司净利润 3519 6028 7740 9476 净利润同比(%) 57.20% 71.30% 28.40% 22.40% 毛利率(%) 36.80% 34.00% 33.00% 32.00% ROE(%) 14.00% 19.30% 19.90% 19.60% 摊薄每股收益(元) 1 1.01 1.3 1.59 由图可以看出保利地产的ROE在未来两年内不会有所增长，基本保持2011年的状态。 由以上两图可以看出，虽然保利地产的净利润在未来的两年内有所上升，但是净利润同比增长却呈现下滑的趋势，主要的原因是房地产行业的发展在未来的两年内将整体进入下滑趋势。即减速是必然的，增长也是必然的。这由以下的宏观环境分析也可以看出。 一、增长惊人、速度惊人———15 年来中国房地产发展概括 以5 大指标来说明15 年来中国房地产的发展概况。 指标1，房地产开发投资额（从货币形态考察房地产发展）。 由表1 可见，1995 年到2010 年，共15 年，增长了14.33 倍，年均增长19.42%，远远超过同期国民经济增长幅度。其中，自2000 年开始的11年中有10 年超过20%。从图1 可以看到，绝对值图形呈现单边上扬的态势。 指标2，竣工面积（从实物形态考察房地产发展）。 由表2 可见，从1995 年到2010 年，共15年，增长4.63 倍, 年均增长10.75%。以2010 年中国全年竣工商品房75961 万平方米，差不多相当于每年再造一个上海市（2009 年上海市全部房屋为87327 万平方米。引自《2010 上海统计年鉴》）。从图2 可以看到，绝对值图形呈现单边上扬的态势。 指标3，销售金额（从货币收入考察房地产发展）。 由表3 可见，1995 年到2010 年，共15 年，房地产业销售收入增长40.73 倍，年均增速28.03%，大大超过同期投资和竣工增长，说明市场销路良好以及价格不断上升。从图3 可以看到，绝对值图形除了2008 年因美国金融危机导致中国房地产业销售收入暂时下降之外，14 年几乎呈单边上扬态势。 指标4，开发业所有者权益（房地产业经营成果综合表现）。 由表4 可见，1997 年到2008 年（数据局限，无法找到1997 年以前数据），共11 年，增长9.26倍，年均增长22.43%，速度迅猛，说明企业和产业的实力得到快速发展。其原因是，经营利润的丰厚和资本市场的相对繁荣。从图4 可见，绝对值图形11 年呈单边上扬态势。 指标5，房地产业增加值（包括中介、代理、物业管理的房地产整个行业）。 由表5 可见，1995 年到2009 年共14 年，增加值增长6.92 倍，年均增长15%。2009 年在国民生产总值中的地位超过了5%，牢牢占据支柱产业的地位。从图5 可见，房地产业增加值绝对值图形14 年呈单边上扬态势。对5 大指标的比较分析：以年均增长率为主要对象考察，从表6 中可以得出如下结论： 1.5大指标的年均增长速度全部超过10%，这种速度是世界上少有的； 2.竣工面积增长率低于投资增长率，说明竣工成本愈来愈高； 3.销售金额增长率大大高于开发投资和竣工面积增长率，说明销售极为良好，单价快速攀升； 4.所有者权益增长率高于投资增长率，说明企业实力的增长超过企业对市场的投入，也说明房地产市场和资本市场都对房地产业很友好； 5.所有者权益增长率低于销售金额增长率，说明企业对于社会和国家的贡献很大； 6.产业增加值增长率低于投资、销售金额和所有者权益增长率，说明在房地产全行业中，其他业种（中介、代理、物业管理）的效益不如开发业。 二、基本稳定、有所收紧———中国房地产中期发展环境分析 之一，政治环境。至少在未来10 年内是相对稳定的。 之二，社会环境。总的看来，社会矛盾边激化、边缓和，激化和缓和相交叉，局势可控。其中，社会对于房地产业和市场的非议和压力愈来愈大，政府不得不改变持续10 多年来对于房地产业总体上的宽松政策，房地产业和市场的社会环境将变得更加规范甚至严峻。围绕着房地产财富的两极分化已到达顶峰，俨然变成执政阶层一个绕不开的政治问题。 之三，经济环境。经济增长的难度愈来愈大，但工业化、城市