第8节土地增值税法ppt-第八节土地增值税法.pptVIP

我国开征土地增值税的目的 第二节 征税范围 征税范围 以出售方式转让国有土地使用权地上建筑物及着物的：是 以继承、赠与方式转让房地产的：不是（少标准三） 房地产的出租：不是（少标准二） 房地产的抵押：不是（少标准二及三） 房地产抵债：是 房地产的交换：是（但个人互换居住房不算） 以房地产进行投资、联营：暂免征收；再转让的应征收 合作建房：建成后分房自用暂免征收；建成后转让的应征收 企业兼并转让房地产：暂免征收 房地产的代建房行为：不是（少标准二及三） 房地产的重新评估增值：不是（少标准二及三） 因国家收回国有土地使用权而使房地产权属发生转让的：免征 第三节 税率 实行四级超率累进税率 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30% 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40% 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目200%的部分，税率为50% 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60% 第四节 应税收入与扣除项目的确定 应税收入的确定 房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）取得土地使用权所支付的金额 （二）房地产开发成本 项规定计算的金额之和的５％以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的１０％以内计算扣除。 第五节 应纳税额的计算 一、增值额的确定 转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额为增值额 二、应纳税额的计算方法 按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收 第六节 税收优惠 对建造普通标准住宅的税收优惠 建造普通标准住宅出售，增值额未超过20%的，免征 对国家征用收回的房地产的税收优惠 免征土地增值税 对个人转让房地产的税收优惠 居住满5年或5年以上免征；3-5年减半征；未满3年征 对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产的税收优惠 之前已签订的房地产转让合同，不论何时转让均免征 之前已签订的房地产开发合同或已立项，其在之后5年内首次转让房地产的，免征土地增值税（现已到期） 在上述免税期限内再次转让，均应按规定征税 第七节 征收管理与纳税申报 加强土地增值税的征收管理P160 纳税地点：房地产所在地主管税务机关 纳税人是法人 纳税人是自然人 纳税申报P161-163 * * 第八章 土地增值税法 土地增值税法是指国家制定的用以调整土地增值税征收与缴纳之间权利及义务关系的法律规范 是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税 土地有偿使用是我国土地制度改革的中心内容。土地所有权与经营权相分离，使土地作为商品进入市场流通，通过市场机制来调节土地供需，实现资源的合理配置。 第一节 纳税义务人 不论法人与自然人 不论经济性质 不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人 不论部门 土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物并取得收入的单位和个人，对纳税人的规定主要有以下几个特点： 征税范围的界定 使用权是否为国家所有为判断标准之一 产权是否发生转让为判断标准之二 是否取得收入为判断标准之三 对若干具体情况的判断 例：按照土地增值税的有关规定，下列房地产的各项行为中，应该缴纳土地增值税的有（ ）。?A．以房地产作价入股进行投资或作为联营?B．双方合作建房，建成后转让的?C．对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的?D．对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的?E．房地产出租，出租人取得了收入 标准答案：B、D 说明: （1）以房地产作价入股进行投资或作为联营条件的，暂免征收土地增值税，但投资、联营企业将其土地再转让的应征收土地增值税；（2）双方合作建房，建成后转让的应征收土地增值税；（3）对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税；（4）对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的，应征收土地增值税；（5）房地产出租，出租人取得了收入，但未发生产权转让行为，不属征收土地增值税的范围。 扣除项目的确定（具体说明见下页） 税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目有： 取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用（登记费和过户手续费） 房地产开发成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公